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无锡百乐时代广场营销提案 博思堂地产综合服务股份有限公司 2011年 11月 住宅篇 观 一、市场分析 市场分析目录 整体宏观经济环境不容乐观 ，货币政策继续从紧，12年房地产不确定性增加 欧洲债务危机愈演愈烈 宏观经济 政策调控 2010年4.15调控后，2010年5月-2011年6月全国百城房屋价格持续上扬，政策加码势在必行。 7月12日国务院常务会议明确提出，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，除进一步巩固和加强原有调控政策外，在房价上涨过快的二三线城市也采取必要的限购措施。 楼市继续释放深度调整信号 10月14日开始，全国各地银行提高个人房贷利率，对首套房实行较基准利率上浮5%-10%。信贷紧缩，购房成本增加。 房产市场运行 在经历了火爆的10年市场后，进入11年，在政策调控下，成交量迅速缩水，保持低位运行，市场供大于求，库存积压明显，楼市形势不容乐观； 市场下行压力持续增大，积压库存严重 从成交价格来看，近期价格出现回落，在市场低迷下，开发商纷纷选择以价换量，预计无锡商品房市场均价还会有所下滑。 惠山区楼市运行 惠山区楼市作为无锡房产活跃区有较大上升空间 从无锡各区成交量来看，惠山区以55.45万方位列全市第三，市场活跃度高，需求量大； 从片区价格来看，惠山区价格属于城市低洼地带，结合城市规划发展及市场需求来看，后市有很大发展潜力； 板块供应 区域市场供应充足，未来供应量体将达179万方，市场竞争激烈，我们需要突破竞争 洋溪绿园（10万方） 洋溪公园城（100万方） 特征：价格坚挺 成交量有所下滑。 特征：价格下探，成交维稳，传统金9银10无望；春节前市场会陷入又一轮政策观望期。 特征：在经济影响下，地方政府执行力松动，带动楼市回暖。 市场走势预测 在政策持续强压下，楼市下行通道已打开，预计2012年底或2013年初政策效应减弱，市场逐步走向复苏态势 就调控周期而言，盘整期通常在1-1.5年左右，其中政策效应滞后期约为3-6月。所以我们预计此次政策的影响将持续到2012年底，而市场随着政策影响的逐渐散去，市场将在12年底或13年初步入快速上涨期； 但鉴于政府此次调控决心，不排除未来从严调控依旧延续，延长调控期，但考虑到国家经济增长、地方政府土地财政等因素影响，无限制延长调控时间可能性较小。 宏观市场结论： 整体看空，12年市场仍有上行机会 逆势中寻找机遇 1、城市规划价值 无锡整体发展思路：“南拓、北展、东联、西优”； 锡西新城——提升产业研发功能，拓展职教培训功能，强化旅游休闲功能，保育和修复生态系统，合理利用山水资源，挖掘历史文化，建设“魅力锡西、山水智城” 十二五规划锡西开始崛起，板块价值进入快速上升期 2、板块价值 锡西核心，毗邻中心城区，市区价值核心顺延板块 本案 15分钟车程 3、竞争价值 —与对手相比的价值 竞争界定 在售项目 待售项目 水岸花城 中富美林湖 小天鹅品园 蓉湖山水 蓉湖壹号 金岸世家 优佳家 本案 锡西新城板块 北塘板块 本案竞争主要来自锡西新城板块和北塘板块 竞争区域划分依据： 区位条件：相类似的地理区位,无论是交通距离,还是区域资源,皆有类似的条件; 产品条件：区域内主力产品具有相似性； 价格条件：单价和总价接近； 客源条件：客源直接竞争或截杀,或者会分流目标客源区的客源 洋溪公园城 洋溪绿园 区域竞品 项目名称 开发商 建筑面积（㎡） 容积率 绿化率 产品类型 中富美林湖 无锡中富置业有限公司 30 1.31 46% 别墅、多层、小高层、高层 金岸世家（尾盘） 无锡华宸置业有限公司 10.6 1.79 60% 多层、小高层、高层 水岸花城 无锡华强房地产有限公司 60 1.35 38.65 多层、小高层、高层 优佳家 无锡苏嘉房地产有限公司 8.5 1.39 36% 小高层、高层 小天鹅品园 无锡小天鹅房产公司 12 2.00 40% 小高层、高层 蓉湖山水 无锡奕淳新华置业 32 1.8 41.20% 多层、小高层、高层 蓉湖壹号 无锡禾润置业 13.4 1.66 45% 多层、小高层、高层 本案 无锡天盛置业 32 2.59 35% 别墅、高层、商业 区域内唯一综合体项目 唯一 市场产品供应以90-150㎡的首改型为主，大平层略有鲜见，别墅产品为区域内稀缺产品。 金岸世家 水岸花城 优佳家 小天鹅品园 蓉湖山水 蓉湖壹号 本案 320 140-159 205-350 64 88-129 135-160 185-254 88-128 134-176 182-196 80-140 52-65 82-114 126-143 85-140 193-232 55 89-128 139-176 186-235 93-136 142-183 330-390 360 400