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房地产概论——第三讲房地产开发用地房地产开发用地我国现行土地制度房地产开发用地房地产开发用地的选择房地产开发用地的取得开发建设中的农地征用闲置土地的处理一、我国现行土地制度我国的土地所有制度中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。按照我国《土地管理法》规定：城市市区的土地属于全民所有即国家所有。所有权由国家代表全体人民形式，具体又由国务院代表国家行使。 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。土地的所有权：占有权、使用权、处分权、受益权我国的土地使用政策国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让；房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。土地使用权使用收益转让，将出让获得的土地使用权再转移的行为，包括赠与、交换、出售、分割、合并、分立等。抵押，指债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移土地使用权的法律行为。土地抵押是发挥土地金融作用的融通资金的方法。二、房地产开发用地开发用地的必备条件 国有用地根据中华人民共和国《土地法》和《城市房地产管理法》的规定，在城市规划区内，只有国有土地才能投入房地产开发；城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，才可用于房地产开发；城市用地 开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。开发用地的使用权根据我国《房地产管理法》的规定：对开发用地，国家实行有偿、有期限使用制度；开发用地的使用权是一个有偿、有限期的使用权。开发用地的类型按照土地利用性质和功能划分居住用地公共设施用地工业用地仓储用地对外交通用地道路广场用地市政公用设施用地绿地三、房地产开发用地的选择1. 地段影响因素分析◆市场供求行情：地块需求呈上升趋势，价格必然上扬，好的地块。◆自然条件：与市中心的距离、土地的承载力、地形地势、地块面积、地块形状、日照、风力和风向、温度、降水量、自然灾害等。◆社会条件：地块附近城市基础设施、附近房地产状况、社会治安状况、政局稳定情况等◆环境条件：空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视觉效果（房地产平面布局、立面效果，各种用线的悬挂状态，各种牌杆的树立状态）、清洁程度1. 地段影响因素分析◆经济条件：当地的经济发展状况、物价水平、工资水平、储蓄利率、投资水平等◆政策限制：价格限制、税收限制（种类、税负、稳定程度）、优惠政策、土地制度。◆人口因素：数量、素质、家庭规模等◆城市规划因素：土地用途（允许范围、用途改变）、容积率、建筑高度、交通道路、行政隶属变更等。◆心理因素：地块风水、土地号码、名人效应、风俗习惯等。◆国际关系：国际关系的好坏，决定着边境地区地段的好坏2.地段选择的原则◆选择最有升值潜力的土地进行投资未开发的土地 地价价格便宜、基础和配套设施投资多、风险大；其升值的潜力取决于该地区的经济发展。开发中的土地（已经完成区域规划，具备基本的水、电、路等保障的地区，多指城镇周围的郊区或新开发区） 价格适中、投资后的增值潜力大已开发土地（指已经具备城镇规模的土地） 西方发达国家：土地价格高，可供利用空间少，建筑规模和居住人口已趋于饱和，需求少，日后升值的可能性不会太大。 国内：土地价格高，再利用的价值较大，升值潜力尚得开发，国家又有政策鼓励投资，所以，在一段时间内，是比较好的投资地段。2.地段选择的原则◆掌握并应用地段选择的理论和经验上风口发展理论城市向上风口方向发展，上风口地段是好地段。原因主要在于空气污染。高走理论市场向地势高处发展，明显高于周围地区的地段是好的投资地段。原因在于环境干扰小，有居高临下感觉；景观效果好。近水发展理论城市将主要向河、湖、海的岸边发展，从市区到水边的地段是好的投资地段。有水的地方景色美好、空气清新；水有财意，近水有便于发财之愿望。沿边发展理论城市将主要沿着铁路或公路道边、江河岸边、境界边发展，沿边地段是好的地段。交通方便、优势互补。2.地段选择的原则◆总揽全局选择投资地段房地产投资地段仅是城市土地的一个组成部分，因此，必须从城市的整个布局、整个城市规划的全局角度来考察地块的投资利弊。在投资地段选择时，既要判断出近期的热点地段，又要判断出中长期的投资热点地段，还要判断出隐蔽的投资地段所在。为达此目的，首先要用全局的观点来考虑问题；其次要认真调查研究，充分掌握第一手材料；再次要透过表面看本质，通过资料分析，找出关键所在。2.地段选择的原则◆积极稳妥，敢冒地段风险 风险是绝对的，投资任何地段，都要冒一定的风险， 只不过风险有大有小而已。世界上不存在只有收益没有风险的投资地段。在选择投资地段时，既需要认真分析，尽量规避投资地段风险，又要敢于冒险，以大无畏的勇气去争取投资的巨大收益。四、开发用地的取得方式按照《城市房地产管理法》的规定：获取土地使用权的基本方式有：