某房产基础知识培训.pptx

房地产基础知识;房地产市场;房地产　是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 土地　是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间； 建筑物　是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类； 其他土地定着物　是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不可分离的物。;房 地 产;房地产的实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能三个方面； 权益包括权利、利益和收益，在中国主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权； 区位是指房地产的空间位置，具体可分为位置、交通、环境（自然、人工、社会和景观等）和配套设施四个方面；;居住物业：自住、投资 商用物业：经营性、收益性或投资性物业。包括：写字楼、零售商业物业（商场、购物中心、店铺）、酒店、娱乐类物业等。 工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业研发等 特殊物业：得到政府特殊许可的，如加油站、机场、港口、高速公路、桥梁、隧道、赛马场、高尔夫球场、滑雪场等;固定性：流通的只是使用价值; 单一性：世界上没有两件完全相同的房地产; 稳定性： 保值性：土地稀缺,随时间不断增值; 累计性：社会财富庞大容器.;房地产业关联度高，带动性强，已经成为国民经济的支柱产业;房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业 投资开发业； 房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服物业; “一级市场”、“二级市场”与“三级市场”;居住用地：70年 工业用地：50年 商业、旅游、娱乐等用地：40年 综合或其他用地：50年;１、建筑密度:又称为建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑物的基地总面积占建筑用地面积的比率 　　　建筑密度= 建筑基底总面积/建筑用地面积 x 100% 　　　试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的基地总面积为600平方米，问建筑密度？;２、 容积率:是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。 容积率 = 总建筑面积/建筑用地面积 试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的总面积为4000平方米， 问容积率为多少？; 如：在一定地块内，建筑物的各层面积均相同，则 ３、建筑总面积 = 土地总面积 x 建筑密度 x 建筑层数 　　容积率 = 建筑密度 x 建筑层数; ４、绿化率：指一定地块内所有的绿地面积（覆土面积在3米以 上的绿化才算在绿化面积中）占规划建设用地面积 的比率。 绿化率= 绿地面积/规划建设用地面积 x 100% ; 建筑面积（ 销售面积）＝套内建筑面积＋分摊公用面积 使用面积：各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 套内建筑面积 = 套内房屋使用面积 + 套内墙体面积+ 套内阳台建筑面积 共有建筑面积.指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积.即公共面积分摊系数与套内建筑面积之积. 共有面积组成:电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公共建筑空间的分割墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半. 　　　　建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的共有建筑面积;住宅结构形式;多层住宅：90-93% 小高层及高层住宅：80-88% 写字楼物业:70-75% 商铺物业：50%左右（街铺：100%）;住宅的开间：住宅采光面的宽度 住宅的进深：住宅垂直于采光面的的长度 住宅的层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 住宅的净高：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 净高=层高 - 楼板厚度;不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩） 1平方米= 10.764平方英尺 1公顷 = 10000平方米 1公顷 = 15亩 1亩 = 666.67 平方米;房地产市场; 从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以及一切交易途径和形式。 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。;土地所有者或当前使用者 开发商 政府及其机构 金融机构 建筑承包商 专业顾问 建筑师 设计 师 工程师及造价工程师 物业代理及估价师 会计师 律师 消费者或买家 ;房地产市场的运行环境及其影响因素;参见下图;需求、供给与价格 需求：消费者在某特定时期，在一定市