高尔夫别墅营销策略汇报.pptxVIP

曲靖金麟湾营销策略主题汇报稿;属性：城市别墅，湾区高尔夫，坡地近水别墅;目标——”名利双收”;本次汇报内容;作为云南省的第二经济重镇，曲靖近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础;曲靖产业结构中二次产业贡献巨大，能源、烟草、水电等支柱产业核心地位突出，产生了大量的有支付力人群,尤其资源型行业近年的大势催生了大批富有阶级.;根据与房地产市场发展紧密联系的相关指标的分析，曲靖房地产市场具有较大发展空间;受云南整体房地产大势影响，2004年以来曲靖房地产投资与???售大幅度上升，进入爆发式增长期，整体呈现供需两旺的现状;房地产价格的上涨幅度与人均可支配收入上升幅度基本保持一致，相比昆明其他城市曲靖市场处于良性健康的发展状态;曲靖人对于居住品质具有较高的追求，再次置业比例高达49%，居住改善型的中高端物业具有较大的本地市场需求;调控政策对市场的影响分析——90、70为城市总量控制而非单个项目控制，低密度用地供应仍将继续;容积率1.0为普通商品房和高档商品房的界限，但曲靖尚未正式出台对高档商品住宅开发进行限制的政策;曲靖目前尚无明确执行细则出台，同时对高尔夫和别墅开发没有明确的控制。;本次汇报内容;总平评价;物业发展建议;B.生态主题天鹅湖/垃圾回污系统;产品研究——景观附加值：灯光工程;细处用材 彰显尊贵的标签;聘请戴德梁行等擅长高尔夫物业之国际一流物业管理公司做顾问。提供专业的物业管理，提升客户的尊贵感。;——物业发展建议：“可视对讲”升级为集成化智能安防系统 ;丽水香居 （二合一独栋）;长滩假日 （二合一独栋）;蓝岸 （双拼）;蓝岸11 （双拼）;蓝山美墅 （三联排）;莱茵春天 （双拼）;维也纳森林—A （六围合院落别墅）;维也纳森林—B （六围合院落别墅）;逸树森香—A （下叠加）;逸树森香—A （上叠加）;逸树森香—B （转角叠加）;产品总体评价;户型概念演绎建议;本次汇报内容;1,营销策略原则;结合本项目水资源特点，项目可借鉴的水的休闲、情调、服务和生态的价值点;通过赠送高尔夫球卡促进物业销售为市场高尔夫地产重要的营销手段，针对本项目多阶段复杂的客户群，项目可采用灵活创新型赠卡方式;果岭上层圈子;;;名称;遵循的原则： 目标客户相似、推售时机接近、区位特征类同、卖点类似 比较楼盘： 盛世锦华·山水缘 福蓉凰 官房潇湘新区;项目;目标均价＝市场比准价/区间浮动价;计算出比准均价约为4496元/平方米;目标均价＝ 市场比准价＋品牌溢价+产品溢价;果岭上的上层别墅——项目品牌 敏大地产——发展商品牌;;产品溢价点及可溢价标准：;平面调差考虑因素;户型统计表;;建议项目分两期推出： 一期推出独栋楼王和高端产品塑造楼盘高端形象；拔高产品品质；建立价格标杆，制造轰动效应，打响敏大品牌。 二期推出延续高端形象；保持高品质；实现利润最大化，并巩固敏大高端品牌形象。;认筹;营销攻略——销售政策：优惠条件;营销节奏;渠道构建;与宝马/奥迪/奔驰/银行理财中心合作;由于项目定位较高，相应定位高端市场的专业杂志，如： 《》、《马业》、航空杂志等也应该成为项目占位阶段的主要投放媒体渠道。 这些专业杂志在传播功能方面有着电视、报纸等媒体不可代替的作用，主要表现在到达率高、针对性强、专业指导性强、形象档次高、仔细阅读率高，有利于拉近项目与目标客户群的沟通距离。;组合二直投;与至祥公司网站链接，让客户可更直接了解项目，并且方便我司进行全国性的内部泛销售。 与云南房地产网站链接：如云南房网、云南信息港 中国专业别墅网站链接：如搜房网、大中华别墅网等 与著名大型网站链接，如新浪、网易、等;;地点：会所 时间：2008年3月 主题：水岸、庭院、生活 亮点：诠释水岸庭院生活的真谛 参加人：官员/业主/意向客户 形式：画报、喷绘、展板等方式展现，名人对话 渠道配合：前期媒体配合宣传操作，后续软文报道水岸庭院生活文化 ……;主题：运动、生态、健康、尊贵—金麟湾产品推介会 地点：滇东地区各大城市酒店 时间：2008年3月 内容：运动与健康，宣传高尔夫贵族运动及金麟湾的生态优势、产品优势；邀请建筑师诠释产品设计理念 亮点：活动结束后的酒会和晚宴 参加人：意向客户/媒体/政府/ 渠道配合：媒体渠道 ……;主题：滇东首席高尔夫主题别墅庄园 —金麟湾产品推介会 时间： 地点： 2008年3月12日 曲靖 2008年3月19日 昭通、富源 2008年3月26日 贵州等地 2008年3月29日 昆明等地 嘉宾：政府官员/媒体/意向客户 形式：宣传高尔夫特有的贵族运动生活方式，金麟湾的产品优势；邀请建筑师诠释产品设计理念;开盘强销期;开盘强销期;营销活动在执行过程中，可根据当时市场情况、对效果