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我国不动产登记制度研究二 三、我国不动产登记制度的演变 ( 一 ) 我国古代的土地登记制度 我国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。据学者考证， 我国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。 《周礼?大司徒》记载：“掌 建国土地之图，与其人民之数，以安抚邦国，以天下土地之图，周知九州之地域，广轮之数， 办其山林川泽、 丘陵坟衍原湿之名物。 ”受社会经济发展水平制约， 当时的土地登记仅具雏形。 唐代以后，我国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。唐《均田令》规定：“凡买卖 皆须经所部官司申碟，年终彼此除附。若无文碟辙买卖，财没不追，地还本主。”由此可见， 唐代土地登记制度较前已有较大发展，不仅建立了为保障国家税收而进行的土地登记制度，而 且初步建立了土地交易登记制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效 力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。 北宋时期，随着商品经济的发展，土地登记制度进一步完善。宋《方田均税条约并式》规 定，由各县派遣官吏对土地丈量分等后进行公布，并在其四至设定标志，正式登记造册，作为 交纳贡赋和处理产权纠纷的依据。南宋时期，更颁布《经界法》，设置了专司土地登记管理工 作的经界所，隶属转运司。民户按统一要求制作砧基簿，全面记载户主、田产面积、四至、来 源等土地状况，附以地形图，经耆老、邻保正长统计查勘后上报经界所，再由经界所勘验核实 交付产权人，并收存于乡、县、州及转运司。砧基簿既是国家征税课役的根据，也是持簿者对 所载土地的产权证明。进行田产交易时，由买卖双方持砧基簿、地形图和契约到县府办理“批 凿”，土地转让才发生效力。可见，宋代的土地登记制度不仅相当发达，而且已出现了专司土 地登记管理工作的机构。 元、明时期，由于土地关系极不稳定，土地登记制度也处于不断变化中。元初为解决因长 期土地兼并而出现的“强者田多而税少，弱者产去而税存”的问题，曾颁布《经理法》，对土 地田产进行清查登记。《元典章》中甚至定有“经官给据”制度，“已后典卖田地，须要经诣 所属司具给据，方许成交，随时标附，明白推收，各司县置簿附写”，即出卖土地要提出申请， 经官勘查后发给公据才可交易。这一制度可以视为我国古代社会不动产管理制度的典型。明初 实施核田法，建“鱼鳞图册”，作为官府征收赋税的凭证，也成为解决土地纠纷的重要依据。 鱼鳞图册的编制为明朝土地的管理甚至政权的稳定，都发挥了重要作用。清朝入关后，因进行 多次大规模的圈地运动，使明代建立的地籍登记制度荡然无存。至清朝中期，土地财产权登记 制度也未得到充分发展，直到清末引进西洋法制后，这一状况才稍有变化。《大清民律草案? 物权》采德国立法例，对物权登记给予高度重视，并作系统规定，现代不动产登记制度才被引 入中国，但终因满清王朝的覆灭而破产。 从我国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃 税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明 只是其附带性的作用，并不能作确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密， 普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。因此严格地说，我 国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。 ( 二 ) 我国不动产登记制度的建立与发展 清末变法尽管以失败告终，但其引入的现代财产权登记的理念却深入人心，为现代不动产 登记制度的建立奠定了基础。民国以后，随着西方法制思想的传播以及国民政府对西方法制的 模仿与移植， 我国逐渐建立起了现代意义上的不动产登记制度。 到 1922 年，北京当局颁布房地 产登记条例，建立了不动产登记制度 ;1930 年国民政府颁布了《土地法》，规定要对土地及地 上定着物——建筑物进行登记 ;1946 年国民政府又颁布了《土地登记规则》，并建立了土地登 记的程序制度。当然，由于时局的动荡，这些制度未能得到很好的贯彻、执行，但由此产生的 社会影响与相关法制意识的觉醒却不容忽视，我国台湾地区的不动产登记制度，就是在此基础 上逐渐发展、完善起来的。新中国成立以后，根据 1947 年颁布的《中国土地法大纲》及 1950