中太百货定位优化及投资估算顾问服务报告0702.pptx

第一太平戴维斯，2014年6月;2;1项目宏观背景分析;广州市是广东省的省会城市，本项目位于番禺区，是广州市重点发展的现代化新城区;作为我国的第三大城市，广州的城市经济实力强大，GDP总量在近十年间一直保持较高速度的增长;;番禺区社会消费品零售总额位居广州市前列，但近年来发展缓慢，增幅低于广州市平均水平，在广州市整体零售商业发展水平不断提升的大环境下，番禺零售商业发展也亟待优化升级;番禺区城镇居民人均可支配收入位于广州市中等偏下水平，成为制约番禺区整体零售商业发展水平的瓶颈之一，但一直保持较快的增长速度，收入的增加显现区域人口物业购买能力的提升;从宏观经济及区域零售商业发展历程来看，本项目发展零售物业存在较好机遇，可利用先天区位优势，在区域现有零售商业发展水平的基础上，优化提升本项目的档次和辐射力;1项目宏观背景分析;随着广州战略新定位的提出，“南拓”战略的实施，番禺作为新兴现代化中心城区的地位和功能进一步确立，未来发展机遇优越;番禺作为广州未来城市副中心、城市南拓重点区域，区域发展潜力巨大，本项目位于番禺总体规划的市桥中心，生活服务轴线和城市功能强化带，零售商业上升空间及潜力较大;番禺区十二五规划提出将市桥打造成为中心城区综合商贸中心，市桥传统商圈的地位将进一步巩固，本项目位于规划贯通之后的商业带的核心地段，面临较大的发展机遇;此外，万博-汉溪-长隆区域未来将是番禺重点商务及商业功能区，零售商业以中高端定位为主，辐射范围主要为番禺北部，对市桥老城商圈不存在直接竞争关系;*注：南站零售商业建筑体量借鉴珠江新城零售商业约占商用物业总建筑体量的10%估算； **注：地下零售商业规模根据南站地下空间规划确定，地下空间总规模111万平米，其中商业及公建配套面积总计35.9万平方米。;轨道交通的完善将使市桥面临消费人群分流至广州及万博商圈的威胁，本项目可立足番禺市场，发展适合本地大众消费的中档零售商业，与未来万博和南站商圈中高档零售商业相区分;从规划条件来看，本项目所在的市桥区域零售商业发展前景较优，但面临未来其??重点功能区崛起及轨道交通完善后带来的消费分流的威胁，建议立足本地市场;1项目宏观背景分析;;广州市新一轮商业网点规划中，万博-长隆-汉溪、广州南站成为新增的商业功能区，远期将对市桥零售商业市场发展将带来较大冲击，但近中期来看市桥商业核心区的地位难被撼动;在番禺区商业网点规划中，本项目所处的市桥区域本项目规划为区级商业中心，加上地铁三号线商业轴线发展优势，预计未来仍将是番禺零售商业布局的核心区域;综上，根据广州市及番禺区商业网点规划布局，未来番禺区将形成市桥商圈、万博商圈、广州南站商圈三足鼎立的格局，但近中期来看，市桥仍是番禺区零售商业核心区;2项目地块条件分析;市桥商圈;项目四至：项目北临番禺区公安局出入境管理处，南面为前锋大街，西面为先锋社区，东面紧邻大北路商业街，人流密集，商业氛围浓厚;周边零售商业情况：项目位于市桥商圈的核心位置，商业形态多种多样，包括有步行街、临街商铺、百货和大型购物广场，浓厚的商业氛围为本项目发展商业提供支撑;禺秀园;周边公共配套情况：项目所在的市桥是番禺区的行政和生活中心，政府机关单位众多，学校、医疗和公共休闲配套较丰富，利于为项目所在片区集聚人气;;公共交通条件：项目门前即是大北路公交站，坐一至两站便可到达主要的交通枢纽，公共交通条件较为便利;项目地块面积较少，呈东窄西宽的不规则形状，临主街的门面较窄而进深较深，不利于商业项目的形象展示，对本项目打造优质商业物业提出了挑战;项目楼高14层，是大北路上最高的建筑之一，可享受较良好的昭示性，对建立商圈内的影响有一定作用； 目前市场上商业项目的主流层数是3-7层，本项目过高的楼层对业态布局提出了难度； 高层若没有特别吸引的商家，就难以吸引消费者上去，造成高楼层人气较淡，这又减弱了零售商家在高层开店的意愿，形成了招商的困境。;同时项目没有停车场，车位需求需依靠周边的停车场解决，不利于吸引驾车人士及家庭消费者，也无法满足部分商家装卸货的需求，为项目的招商带来限制;优良的外在环境为本项目发展零售商业提供积极的支撑，然而项目本身条件又存在诸多限制，定位年轻时尚，较好地弱化了项目自身的缺点，建议维持;3区域零售商业市场调研;经历了多年的发展，番禺的零售商业市场已步入快速发展期，未来大量优质商业项目的供应，将加速市场的升级换代;;对比各个商圈特征，本项目所在的市桥老城商圈是成熟的传统区级商圈，人口密集，商业氛围浓厚，辐射整个番禺区，主要以满足番禺本地居民的中至中低档消费为主;1、番禺万达广场 2、番禺天河城 3、奥园中央广场 4、广晟信息数码广场 5、四海城 6、长隆旅游生态城 7、奥园城市天地 8、祈福巨型商业体 9、保利大都汇 10、永旺梦乐城（清河店） 11