中交珠海横琴总部基地项目市场可行性研究及定位方向初步成果报告（定位修改）.pptxVIP

项目及开发顾问部，2013年8月;3项目整体功能配比及定位;各功能物业市场可行性：公寓市场可行性较高，写字楼市场前景看好但近期需注意开发策略，零售商业市场竞争激烈且竞争优势不明显，需控制开发规模，酒店持谨慎态度;从地块出让条件来看，除公寓外，本项目建成后即可销售面积6.7万平米，剩余6.7万平米可待5年后依规划条件出售;基于外部激烈的市场竞争环境，建议本项目以销售为主;从物业自身特点和区域竞争环境考虑，办公物业的升值空间略低于零售商业，并且未来竞争压力较大，建议先期销售的物业以办公为主，零售商业暂时持有待未来升级;综上所述，项目各物业功能规模配比及租售建议如下;8;项目亮点1：大师级的建筑作品，通过世界级大师富有创意的建筑语言，在十字门商务办公群中树立鲜明的、印象深刻的建筑形象，成为横琴的明珠、世界的不朽经典;项目亮点2：赋予建筑造型以深刻内涵，紧扣“未来”主题，以“未来之光”、“未来之窗”等统一概念造型统领项目设计;项目亮点3：在项目广场最具昭示性的位置布局造型独特的巨型特色雕塑，打造项目标志性、高辨识度的形象特征;项目亮点4：结合高科技，利用夜晚楼体灯光造型展示人类交通发展文明历史，昭示业主方背景;项目亮点5：在写字楼公共空间布置水幕投影等高新科技展示小品，体现物业的现代感和标杆性;项目亮点6：公寓内部，通过高科技人性化的设施，为住户提供现代舒适方便的居住环境;项目亮点7：高端的专属金融层，量身打造高端办公产品，树立标杆形象和定位;项目亮点8：着力引入世界级经济论坛，提升项目定位层级，扩大项目知名度和影响力;4各功能物业定位及设计建议;写字楼物业定位：与国际对话，拥世界之窗——粤澳国际商务地标;档次建议：打造市场标杆物业，达到超甲级写字楼标准，保证项目市场竞争力;目标客户：受政策利好带动的服务类企业、金融类企业等高端客户的总部或横琴分支机构，关联配套企业的总部机构;核心客户——受金融创新政策带动的金融类企业;核心客户——受税收优惠政策带动的主导服务类企业;重要客户：服务配套关联企业;次要客户——受本地产业基础和横琴旅游发展带动企业;产品规划建议：具备较强的市场前瞻性，保持市场领先水平，超甲级物业标准打造市场标杆物业;为了满足区域金融客户更为高端的要求，并与区域其它办公物业形成差异竞争，建议本项目设置金融楼层;金融层在架高地板、公共空间、通讯及电力系统配备等方面与标准层形成差异;在空间间隔方面：建议标准楼层基本单元分割为200-300平米为主，金融层为大开间设计，不做分割;外立面选材：建议以 LOW-E玻璃幕墙为主，高效节能，环保舒适;大堂及公共空间：建议力求效果简洁、高档、大气，彰显企业的身份和地位;电梯标准及分区建议;4各功能物业定位及设计建议;商业定位建议：精品. 细致. 品质休闲空间;本项目商务配套商业定位延展：贴合商务需求、舒适休闲环境、高端人性设置;持有经营阶段招商业态设置建议;建议业态：高端商务正餐——满足商务宴请的需求;建议业态：咖啡厅/简餐——融餐饮配套及商务休闲功能于一体，有利于提升办公楼的品质与档次;建议业态：银行——是企业办理各类金融相关业务的重要机构;建议业态：小型超市或便利店——满足公寓住户日常购物需求的重要配套;建筑形式建议：考虑后期销售需要，建议项目配套商业采用小型商业街的建筑形式，尽量延长商铺沿街展示面，首层设置6米左右层高的Loft商铺，提升商铺价值， 促进销售;4各功能物业定位及设计建议;随着横琴作为粤港澳合作示范区的确立，以及未来24小时通关等优惠政策的落实，横琴岛的公寓物业将有明显的投资价值和升值潜力，并且由于地缘优势，对澳门人士亦有较强的吸引力，是本项目理想的物业功能之一;定位：横琴首席白金国际公馆;目标购买客户：如前所述，结合项目条件和未来竞争环境来看，来自珠三角和港澳的投资客将成为本项目主力购买客户，置业目的以投资、度假为主，自住需求相对较少;目标租赁客户：经常往来于珠海、澳门，以解决过渡性居住需求为租赁目的的企业高层管理人员将成为本项目公寓未来的主要租赁客户;;户型面积设置：保证各类户型产品的空间舒适感;配套服务建议：展现品质服务理念，为住户提供清洁等人性化生活服务，提供具有高端品质的舒适居住感受，通过软环境打造提升公寓物业价值;户型配比建议：综上所述确定项目的户型配比，建议以一房产品为主流产品;建筑指标;建筑外立面风格：自由、时尚、现代的建筑风格，符合政府的公建立面要求;运营模式建议：建议由国际专业管理团队提供“金钥匙”、“金管家”等优质服务;5规划设计建议;地面人流分析：主要来源为680米地标、中心绿地、轻轨站点分布集中的西侧;地面车流分析：预计车流主要经过西侧主干道达到本项目，少量来自北侧和南侧;可达性及展示性分析：项目地块四面临路，道路可达性较高，其中西侧靠近中心绿地