成都九眼桥项目可行性研究报告讲解.pptVIP

成商集团九眼桥项目可行性报告 ;第一部分: 市 调 报 告 第二部分: 产品定位 第三部分: 投资分析;附图四; ;附图六;;三、区域内住宅目标市场分析 （一）区域内客户分析 1、职业构成：周边居民、专业市场、街铺个体经营的商家、政府公务人员、公司 白领人士、科研教育机构人群占到总成交客户的70％左右，是楼盘最主要的客户 群体。 2、价格需求 ：该区域目前意向客户能够接受的单价范围主要集中在5800—6000元/㎡之间，约占82％。 3、面积需求：由于该区域现目前房地产开发项???多为高品质社区，相对户型面积 较大，总体户型面积主要以三房为主，面积区间平均在110—130㎡之间。市场 现段客户对75—95㎡的套二需求量较大，对100-120㎡套三户型的需求次之。 4、关心的问题 ：该区域市场客户群最关注的问题是价格和周边配套、其次是交、 通、小区环境和周边环境。 （二）区域目标客户 1、区域周边人民商场、王府井、太平洋、西五百货、仁和春天、百货大楼、春熙 路商业步行街、专业市场等商业经营商家及从业人员，这些市场的部分客户将 成为该区域住宅项目主要的消费群体之一。 2、城东现有高档住宅业主是本项目住宅部分的主要投资客户群体之一。 3、周边政府机构、各大院校、公司及企业单位的职工和家属将是该区域最主要的 群体。 ;4、城东旧城改造步伐逐渐加快，拆迁户数量越来越多，一些经济条件较好的原 住居民不满足住进返迁房，有意向在周围购买新建商品房，这将是一部分潜 在的消费群体。 （三）客户需求特征 1、市场整体的购买力较强，但对于投资客户和一次置业的购房者来说考虑更多 的是总价。 2、对舒适性的敏感度较强，强调住房的实用性。由于多数白领收入高，但存款 少，因此在限有的经济条件下投资或解决一次置业住房时更强调住房的实用 性，偏向于经济适用、舒适紧凑的户型。 3、对单价敏感度不高，对总价敏感度高。对于投资客和一次置业的白领来说， 这类客户对价格的关注程度高于对小区环境的关注。 4、强调区域位置，对于投资客户和一次置业的白领来说，对所购物业的区域关 注程度高于对环境的关注。 ; ;（二）项目周边目标客户 该项目周边除具有许多大型新兴楼盘所带来的新的居住群体外，还有长 期非常固定生活在该区的大专院校、省级机关及地方企业等成熟性居住群 体，他们共同构成了该区域强大的消费群体。 1、项目区域内新增社区住宅人口预计约为十万人。 2、项目区域内原有主要单位的住宅人口预计约为十五万人。 3、项目区域内原有主要单位为大专院校、省级机关及地方企业。 4、项目区域内主要职业构成为公务人员、各大外企、私企、个体经营业主、教 师、医生、军人、金融业、电信业、酒店宾馆、餐饮老板、娱乐业老板等。 5、项目区域内家庭结构组成以两口之家和三口之家为主，约占该片区 95%。 6、项目区域内人平均收入约3000——4000元/月收入。 （三）项目区域内消费能力测算 按照人均月消费支出1000元计算。 （1）其中30%用于购买支出。 则每月购买支出总消费金额为200元/人×25万人=5000万元。 （2）其中15%用于娱乐支出。 则每月娱乐支出总消费金额为150元/人×25万人=3800万元。 （3）假设本项目占该区域购买支出和娱乐支出总额30%市场份额。 则一年的营业总额为（5000万元+3800万元）×12×30%=3.2亿元。;? ;? ;? ;? ;五、商业布置 1、负一层定位： 综合超市。 2、一至三层定位：百货精品店。 3、四层定位： 美容、美发、健身、桑拿。 4、五层定位： 西餐、酒吧。 5、六层定位： 中餐、美食城。 6、七层定位： 会议中心、宴会厅。 7、八层定位： KTV、夜总会。 六、园林景观建议 1、围绕大门入口、八层屋面布置水景、台地广场等主题景点。 2、在一层地面和八层屋面通过台地、曲径和水景等营造富有变化的立 体景观系统。 3、尽量采用本土的、树冠茂盛的植物，以及经济型的园林用材和铺地 材料营造高品质园林景观