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从空间出发，服务上亿城市居民 龙湖集团（00960.HK）投资价值分析报告 ｜2021.6.11 核心观点 基于公司股权结构、激励机制和文化，我们认为公司具备长跑基因。在 C1 赛 道，我们预计公司将稳定提升市占率，并享受略高于行业的盈利水平（尽管也 会下降）。运营服务领域，即C2-C6 赛道，公司可能迎来30%以上的长期高 速营收增长。公司的终局价值，可能是依托空间连接一亿城市中产的运营和服 务平台。以此为背景，我们相信公司估值具备提升可能性。 长期自律，开发业务具备可持续增长潜力。公司2020 年底可售货值达到9750 亿元，相当于2020 年销售额3.6 倍以上。公司2020 年扭转了拿地面积相对销 售面积比例不断下降的趋势，权益拿地规模首次突破 元。长期克制自律 所带来的良好信用，料将逐渐体现为资金灵活调度的优势。我们预计公司C1 航 道市占率持续稳步提高。 运营和服务(C2-C6)航道进入高速增长期。2020 年底，公司开业商场达到49 座， 在建和规划中商场超过50 座，我们预计2021 年C2 租金收入达到80 亿元。2020 年公司C3 对应每间房收入超过20000 元，开业房间数量达到75000 间，集中 式租赁住宅规模跻身行业前列，效率也保持领先。C4 航道2020 年全口径收入 达到77 亿元，规模位于物管第一阵营，且品牌美誉度有望助力外拓和并购整合。 总体来看，我们预测公司运营和服务板块业务（即 C2-C6）收入有望持续实现 30%-40%的高速增长，2025 有望达到800 亿元。 公司具备长跑基因。公司前两大股东股份合计占比超过 60% ，且股东尊重管理 团队的专业能力。公司限制性股票激励计划，在未来三年可能迎来归属员工的 高峰期。延迟满足特征保证了中高层管理队伍的稳定性，又凝聚了行业一流的 人才。在文化上，公司强调关爱而不宠坏，平衡工作效率和员工凝聚力，有效 避免了“家文化”和“过度狼性”的误区。以此为基础，公司具备长期战略定 力，成为了时间的朋友。 成长升维和估值切换。我们认为，依托空间，公司可能成为连接一亿城市中产 的空间运营和服务旗舰平台。公司要实现从产品向服务的进发，关键是要保持 公司品牌调性，提高运营和服务能力，扩大用户规模，应用科技和打通会员体 系。以此为背景，无论公司是否考虑分拆，我们认为公司整体估值都会随着运 营和服务业务能力的提升而持续提升。 风险提示：公司C1 赛道盈利能力下降的风险。公司运营服务能力尚待提高，品 牌差异度不够的风险。公司用户数量增速不够的风险。 好公司的好买点，看好龙湖集团的未来。公司的资产负债表并无风险，且基于 长期战略定力，具备胜过一般同