住房抵押贷款证券化概述.pptxVIP

;Real Estate Finance;第六章 住房抵押贷款证券化; 本章在房地产证券化概念的基础上，着重讲述了住房抵押贷款证券化的运作原理、作用以及我国推行住房抵押贷款证券化的主要障碍并在最后一节介绍了发达国家、地区的抵押贷款证券化的经验。 ;第一节 住房抵押证券化概述; 所谓证券化是指一定的机构（企业或金融机构）以证券为主要形式在资本市场进行资金筹集的普遍化趋势。具体来讲，证券化包括融资证券化和资产证券化。融资证券化是指大量的机构融资者脱离对银行间接融资的依赖而转向从证券市场融资，以至于债券和股票在资本总量中不断扩大和增强的过程或趋势；资产证券化是指将缺乏流动性但是预期未来能够产生稳定现金流的资产，通过适当的安排，转化成为能够在金融市场上出售和流通的证券的行为。 ;二、房地产证券化 房地产证券化是指通过有价证券形式融通房地产市场资金的过程，房地产证券化同样包括房地产融资证券化和房地产资产证券化。房地产融资证券化是指房地产经营机构通过发行房地产证券（如股票或企业债券）筹集资金用于房地产领域的行为。房地产资产证券化是指将非证券形态的、流通性较差的房地产投融资资产转化成为能够在金融市场上出售和流通的证券，使房地产投融资主体与投融资客体之间非证券形式的物权、债权转化为证券形式的股权、债权的过程。; 房地产资产证券化按其现金流来源的不同又可讲一步细分为房地产实物产权证券化和房地产债权证券化。房地产实物产权证券化是依赖房地产实物产权在未来能够产生的收益流（如出售或租赁房地产所带来的收入）而发行证券的过程；房地产债权证券化是依赖房地产债权在未来能够产生的收益流而发行证券的过程，主要是指以住房抵押贷款证券化为代表的过程。 ;三、住房抵押贷款证券化 住房抵押贷款证券化是20世纪60年代未产生于美国的一种金融创新制度。它是指商业银行等金融机构在发放住房抵押贷款后，将所持有抵押贷款债权出售给一家特别设立的机构（special purpose Vehicle ， SPV）然后由该机构在资本市场上发行以其收购的抵押贷款为基础的证券（Mortgage Backed Securities， MBS）的行为。根据交易性质，金融市场一般可划分为一级市场和二级市场。贷款人向借款人发放房地产抵押贷款的交易构成房地产抵押贷款一级市场；贷款人在发放抵押贷款后，向第三方全部或部份转让其债权，或借款人向第三方转让其债务的交易形成抵押贷款的二级市场。住房抵押贷款证券化主要通过抵押贷款二级市场来实现。通过二级市场的交易，可增加房地产抵押贷款的流动性。;四、住房抵押贷款证券化对我国的现实意义 1990年诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒提出 ：“不动产证券化将成为金融发展的重点”，美国前财政部长、哈佛大学校长萨默斯也认为：“资本在经济中的分配方式即使发生了一个小小的变化，也会对社会有很大的影响，MBS不仅使住房业容易获得资金，而且也使广大投资者分享成果和共同分担风险，从而使各种金融创新大放光彩。”目前，MBS已经成为美国、加拿大等国家房地产信贷资金的主要来源渠道。; 房地产抵押贷款尤其是住房抵押贷款期限比较长（一般都超过10年），流动性较差，而银行的资金来源多为短期资金，这就造成了银行资产负债期限结构的不匹配。为了预防流动性风险，银行必须将抵押贷款限制在一定范围内，而这又成为房地产抵押贷款业务发展的障碍，住房抵押贷款证券化是解决这一矛盾的一个比较好的办法。 具体来说，我国目前实施抵押贷款证券化具有如下现实意义： ;1．开展住房抵押贷款证券化对银行等金融机构的意义 （1）有助于银行有效地控制、转移和分散金融风险 银行等金融机构发放的住房抵押贷款尽管有抵押担保和保险公司的保险，但仍然是一项风险很高的投资。因为住房抵押款面临诸多风险。 首先是信用风险，所谓信用风险是指借款人到期不能足额偿还贷款本息从而给银行带来损失的可能性。虽然有房地产作抵押，但当经济萧条时，抵押品大幅度贬值从而使银行蒙受巨大损失。同时考虑到社会安定问题，也会给抵押品的强行处置带来一定的困难。 ;其次是利率风险，房地产抵押贷款的利率风险主要来自两方面：抵押贷款续存期间发生利率波动给银行带来的损失和提前支行造成银行再投资上的损失。这些风险的存在限制了银行等金融机构发放抵押贷款的能力。但为了发展房地产业，带动国民经济增长，又必须有巨额的资金投入。 目前，我国住房抵押贷款最高期限已延长到了30年，它在减轻购房者压力的同时，也提高了银行所面临的信用风险和利率风险程度，降低了银行资产的流动性，使银行资产负债结构不匹配的矛盾日益凸现。随着抵押贷款日益增多，这些矛盾将越来越尖锐。通过抵押贷款的证券化可以将原来由一家或少数几家银行持有的抵押贷款资产变为资本市场上很多投资