商业业态定位建议及坪效计算案例.docx

商业业态定位建议及坪效计算案例 一、 项目总体定位 □□定位原则：关联性、差异性、震撼性。一个商业地产的定位必须遵循 “关联性、差异性和震撼性”三大定位原则。 所谓“关联性”是指项目定位必须与项目所处的区位、商业环境、商业业态之间的和谐统一，共生共荣。 所谓“差异性” 指项目定位必须差异于目前所处商圈的商业业态，形成自己的特色，即“差别定位、错位经营” 。 所谓“震撼性”是指定位要在市场上形成强大的冲击力，让市场、消费者认同这种定位，并乐意到此消费。 □□商业物业有 3 种可利用的资源 ：视觉资源、环境资源和人流资源。 充分打造、挖掘、展示、利用好这 3 种资源，将极大提高商业物业的价值。 视觉资源： 即项目的整体外部形象是否具有聚焦力、冲击力、吸引力，是否给人以良好的感受。视觉资源是决定物业价值的要素之一。 环境资源： 包括购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等，现在的商业的主流趋向已经变为“ 体验经济 ”，只有能给与消费者良好消费体验的场所才是有生命力、有价值的商业地产。 人流资源： 有人气，才有商气、财气。如何充分利用现有人流，如何吸引更 多人流到此消费？在 商业业态的规划设计上 要充分考虑满足现有商圈人流 多人流到此消费？在 商业业态的规划设计上 要充分考虑满足现有商圈人流 需求和吸引其他商圈人流。 视觉资源和环境资源是人流资源的载体。 □□商业地产的特殊性在于开发商、投资者、经营者、消费者“四位一体” ， 在于多赢，成功的商业地产必然是一个连环“利益让渡”过程。 即： 开发利益 投资利益 经营利益 消费利益 开发产品 / 经营模式 营销、推广 、项目（商业经营）定位： 体验式主题特色街区 定位依据： A、项目商业部分的微观交通受限制，不加强综合功能的作用无法吸引到足够人流。而年轻人的消费最全面：购物、餐饮、休闲娱乐等各项支出基本均衡，在单纯卖场竞争力不强的前提下，综合商业是唯一的出路。 B、年轻人与中年人在购物、休闲娱乐、餐饮消费行为上的差异，决定了年轻人 是项目综合功能最容易聚集的人群。 安阳市区有多个购物中心及商城在年轻群体消费市场已经有号召力和品牌的同时， 决定了项目必须对针对交通条件不甚敏感的年轻消费群体，营造新颖的刺激概念。 C、项目商业部分所打造的“体验式主题特色街区” ，围绕年轻人的消费心理、消费习惯， 满足并提升安阳年轻人的休闲购物行为，以休闲娱乐促购物， 以购物促进休闲娱乐。 在强调商品和服务体现其时尚和前卫的前提下， 表现年轻人的个 性和参与特色，以追求自我，崇尚个性，参与性，新奇刺激和阳光健康为主线， 通过业态组合适合并能够刺激年轻人在这里集中消费的商品销售、休闲娱乐设 施，使项目成为安阳年轻一族领略时尚、追求自我、爱玩、爱逛的乐园。 、档次定位： 中（高）档面向大众，高品质的购物环境，大众化的消费。 二、 项目业态定位、业态组合与分布 □定位依据：关联性、差异性、震撼性。 □总体原则：以充分借成百之势，并与之形成补充，错位经营，填补业态空白。根据现有物业的形态，对目标商圈的“坪效”进行定位，依据不同类型商家 的开店意愿做出“坪效”估计及“配坪”策略，据此拟定本案的业态业种配比， 提供更合理的业态业种组合。一、坪效定位 测算目标商圈的营业坪效，有助于本案在销售、租赁、 经营过程中符合商圈容量的要求，并设置出合理的业态。 坪效基准数据 根据周边商业情况分析，我们假设，平均每分钟进店人数为 40 人，入店率 20% （占过往人数的比例） ，根据商品品类均价以 80 元计算，每分钟营业额 40 ×80 元=3200 元，每天营业额（按照 12 小时营业时间计算） 3200 ×60 × 12=2304000 元，按照 10% 的入店购买率折算，日营业额为 230400 元。则按照项目的营业坪效为 230400/8900=25.89 元/ ㎡ 根据商业经营规律，营业坪效在 20-30 元/ ㎡之间可以实现盈亏保本点，其 盈亏保本点为 2500 ×20=50000 元。 大致可以测算，本案所处商圈的营业坪效应保持在 22 元/ ㎡.日的定位。 按照本案建面 8900 ㎡、营面约 7750 ㎡的商铺计算，日营业额为 7750 × 22=170500 元，按照单品均价 80 元计，需要实际消费人数为 170500 ÷80=2131 人，按照入店率倒推，本案每天需要人流预计为 2131 ÷10%=21310 人。 配坪策略 商业业态构成聚合力，如果太少则业态完整性不够，影响消费者的购物情绪。 保留一定的竞争性，各业态设置 2-8 家的竞争店。 二、具体业态分布建议 B B 区 B 区 现有建筑 A 区 C3 区 C 1 区 C2 区 C2 区 ）、A 区业态分析： 业态定位： 名店风情街 通过调查发现