奥特莱斯项目商业计划书(新).docx

北京资源温州聚合 北京资源 温州聚合 第 第 PAGE 10 页 共 64 页 温州奥特莱斯项目商业计划书 目 录 第一部分 导言 5 一、奥特莱斯发展历史及业态介绍 6 二、奥特莱斯在中国的发展现状及前景 13 三、温州市场现状 16 四、开发思路及计划 19 第二部分 项目情况介绍 21 一、公司及团队介绍 21 1.公司介绍 21 2.团队介绍 22 二、智慧奥莱项目内涵 19 1.温州智慧奥莱的商业内涵 19 2.温州智慧奥莱的智慧内涵 24 3.温州智慧奥莱项目概况 24 三、智慧奥莱项目整体规划 25 主题和特色 25 概念方案 26 开发计划 28 第三部分 运营方案 29 一、智慧奥特莱斯商业板块 29 市场条件 29 定位方案 31 招商进展 32 经营策略 33 二、智慧奥特莱斯软件管理板块 35 应用模块 35 应用场景 37 第四部分 投资及财务评价 4..3 一、投资及财务评价前提 43 二、投资测算 43 三、收益测算 44 四、投资效益评价 45 五、项目投资额和资金筹措 45 第五部分 风险分析 4..6 一、经济风险 47 二、过度竞争风险 47 三、技术开发及管理风险 48 四、风险防范 48 第六部分 附件 4..9 一、编制依据 49 二、股东资料及主要管理者 50 三、财务预测编制说明 50 四、财务报表 50 第一部分 导言 一、 奥特莱斯发展历史及业态介绍 奥特莱斯（ Outlets）零售业态最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。奥特莱斯最早就是“工厂直销店”，逐渐发展成为一 个独立的零售业态。虽然“工厂直销店”这种业态在美国已有 100 年的历史，但真正有规模的发展是从 1970年左右开始的，形成了一整套完善、成熟的前期选址、招商、后期运营的经营模式。其所采取的远离市中心的选址、低价销售中高端品牌商品的经营模式，与 西方成熟零售市场消费者 追求商品品质 ，同时伴随着经济衰退需要更多 回归理性消费 这一社会大环境相符合。 从二十世纪七十年代开始，奥特莱斯经过在欧美成熟市场四十余年的发展，在经历了多阶段后，现今已发展成为除了拥有奥莱服装、皮鞋皮具等传统经营品类外、融入了更多的餐饮、娱乐、游览等业态，形成了休闲、购物、娱乐一站式中心。 1. 工厂直销模式： 1970年-1987年 一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起奥特莱斯商店，基本上是一家工厂一个奥特莱斯商店，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客，这形成了奥特莱斯经营的雏形。 2. 购物中心模式： 1988年-1996年 这一阶段工厂直销模式开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，后来逐渐汇集，慢慢形成类 似 Shopping Mall的大型奥特莱斯购物中心，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”， 虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。而且离城市较远，一般在 100-150公里左右，开车要一个多小时。 超大型购物中心： 1997-至今 从这阶段开始，奥特莱斯营销形态发生了实质性的变化。首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道；其次是功能更加齐全，休闲购物一体化；最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。传统的直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心，特别是近几年，销售额屡创新高，除了奥特莱斯外，还会有百货主力店、品牌主力店等不同业态模式融入其中。 二、 奥特莱斯在中国的发展现状及前景 发展现状 奥特莱斯业态进入中国市场是在 2002年，最早的北京燕莎奥特莱斯在历经多年发展后， 近年来实现销售额 30 亿以上， 取得了巨大成功。由于北京燕莎奥特莱斯的成功示范效应，引发了全国范围的奥特莱斯的开发热潮，据不完全统计，全国各种类型的 奥特莱斯店、名品折扣店 200 余家，各类折扣店更是不计其数。北京燕莎奥特莱斯和上海青浦奥特莱斯可以说是两种奥特莱斯， 厂房式和花园式奥特莱斯的典型代表，并且两种模式的奥特莱斯在中国均取得了巨大成功。 国内知名奥莱项目 开业时间 开业规模 北京燕莎奥特莱斯 2002 年 A 座、B 座先后开业建筑面积 4 万平方， 08 年 C 座开业，总面积达到 10 万㎡。 上海青浦百联奥特莱斯 2006年 5 月 建筑面积 11 万㎡ 北京赛特奥特莱斯 2009年 7 月 三期共 15 万㎡，现开发一期 成都时代奥特莱斯 2009年 12 月 占地面积 6 万㎡,总建筑面积 4.4 万㎡ 百联杭州下沙奥特莱斯 2010年 6 月 占地面积 13 万㎡，总建筑面积 8 万㎡ 天津佛罗伦萨小镇 2011年 6 月 占地面积 6