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第五章 收益法;;(一)概念:收益法是预测估价对象未来的正常净收益,然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。采用收益法估价求得的价格称为收益价格。 ;(二)理论依据:预期原理 ;(二)理论依据:预期原理 ;(三)收益法的适用的对象和条件 ;(四)收益法的估价步骤 ;基本原理
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运用举例;【例5-5】某市郊有一宗房地产,年出租净收益为100万元,预计未来3年内仍然维持在该水平,但规划等到3年后该处开发为新的市中心,预测到时,将其转卖的售价会高达1500万元,销售锐费为售价的6%。如果投资者要求该类投资的收益率为10%,则求该宗房地产目前的价值。
【解】由题意:;基本原理
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运用举例;【思考题】有一建筑面积为1000m2的写字楼,其月毛租金水平为100元/m2,空置率为13%,租金损失为毛租金收入的2%,合理运营费用为有效租金收入的30%,试求该写字楼的净收益???;基本原理
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运用举例;【综合思考题】某商店的土地使用年限为40年,从1998年10月1日期计。该商店共有两层,每层可出租面积各为200m2。一层于1999年10月1日出租,租期为5年,可出租面积的月租金为180元/m2,且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2,运营费用率为25%。该类房地产的资本化率为9%。试估算该商场2002年10月1日带租约出售时候的价格。;基本原理
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