世联_三亚海棠湾项目定位物业发展建议及启动区策略_157PPT.pptx

三亚海棠湾项目定位物业发展建议及启动区策略;回顾和重新评估;;顶级特色酒店+度假别墅+度假公寓+游憩设施配套;;;;政策影响：外企首次缴纳城镇土地使用税，土地增值税从 “预征”步入“清算”时代，直接影响到开发商的盈利目标及开发模式等 ;三亚政府敲定7巨头开发海棠湾，同时强调生态保护与开发建设取得双赢 ，三亚新城有望诞生; 定位为公共服务休闲中心、国际游艇港、后海湾高档社区、 山地高尔夫社区、滨港风情带、影视基地等。;2006-2007 三亚房地产：珠江三角洲，四川，重庆购房者成新增主力，三亚湾房产上扬1000元以上，100平米以下产品走俏;典型楼盘分析：特色一线海景住宅小区销售一空，产权式酒店公寓越销越旺，大盘五星酒店复合社区主题经营性强;本地旅游度假区竞争状况;亚龙湾与海棠湾：片区之争资源之争;客源新增，2006年10月年三亚增多10余条国际国内新航线，旅游旺季激增国际国内游客;客户资源梳理：东北. 北京、上海＋长三角客户是三亚房产投资度假的主要消费群体，四川，重庆等中部城市客户不断壮大，珠三角客户因气候和滨海资源相似性而需求很小，其中上海客户呈两极化发展;;新的政府控制规划对基地操作有负面影响，且对资源配比限制性强;开发次序调整（同样的启动原则）;;本报告需要着重点;经济测算;;海棠湾的功能定位体现了严格的生态与度假结合的理念，具有成为新的国际顶级滨海度假区的广阔空间.;本地块从海景、沙滩、高尔夫景观、滨海淡水内河、原生态椰林等方面与其他区域的自然资源比较，具有巨大的设计规划空间;本项目具备得天独厚的发展生态型滨海度假社区的自然条件;丰富的水系资源;国际度假区对生态（湿地）利用原则与方法;案例研究;案例要点分析;规划布局诠释;水系与物业排布诠释;案例对于本项目的借鉴意义;;本项目：椰子洲岛是生态资源，内河，内海，外海构造独一无二的水资源，由陆地游岛是本项目最大的地理和资源优势;;国家海岸---国际顶级的滨海低密度原生态的，可出行的，水上漂移度假岛;国家海岸--原生态的，可出行的， 水上漂移度假岛功能演绎：主题 娱乐 居住;娱乐;椰子洲岛（原生态岛）5 大主题功能演绎; 规划建议;现有的控制性详细规划已对各地块的产品类型及技术指标作出了一定的规定;本项目的规划布局原则要点;现有控制性规划定义;现规划主旨;最大化利用海景资源1——中央酒店;最大化利用海景资源2——一线海景别墅;对地块内原有的椰林、耕地等生态资源充分利用;规划要点建议：;规划要点建议：;水路，陆路两条景观线;;资源利用：高效利用基地内各水域，椰树林，槟榔林，为打造各组团景观连接亮点，完成水系建设，连接各功能板块;水系网络完善组团内各资源体系;主题功能与物业排布：看到海景，摸到河景，划船巡游，景观主题都不一样;;;岛与陆地的连接待建立海上浮动设施（娱乐，餐饮，住宿等配套）; ;产品方案核心问题解析;;通过对2006，2007 三亚地产发展的分析与展望，结合第一阶段报告的市场结论，得出与本项目定位相符合的产品策略;现有的控制性详细规划已对各地块的产品类型及技术指标作出了一定的规定;A7-03-05地块的物业类型及配比建议;A7-02-02地块的物业类型及配比建议;本地块的类别墅采用联排和双拼两种形式;A7-02-01地块的物业类型及配比建议;分析三亚市场得出，产权式酒店、公寓、别墅类的销售状况良好，且总价控制是畅销产品的重要成功因素; 现有三亚滨海住宅物业开发中别墅项目占12%左右。公寓项目占88％，其中多层开发面积约占33%； 三亚滨海楼盘月销售量随单价的增高而减少。滨海别墅均价为18000元/平米的月平均销售量约为4套。滨海公寓均价为8000元/平米的月平均销售量约为18套； 小独栋产品是三亚目前新兴的明显产品； 对于本项目来说，小独栋与类别墅、公寓产品能带来现金流，同时别墅项目具有较大的市场空间;各物业类型核心价值解析——别墅物业;各物业类型核心价值解析——产权式酒店;各物业类型核心价值解析——公寓;三亚滨海房地产市场对本项目的意义; 目前三亚市场上户型面积区间;本项目的户型配比建议;本项目的产品组合策略; ;;产品： 主题社区 主题产品 特殊娱乐产业 资源： 自然资源 人文资源 活动： 商务活动 特色活动;物业发展建议——国际滨海度假区价值体系