培训课件】房地产开发企业法律风险防范.pptVIP

房地产开发企业法律风险防范; ;外商投资房地产业;法律风险防范之;招拍挂方式取得国有建设用地使用权中;参与招拍挂前应注意的问题;拟出让地块的性质应为国有建设用地 ;1、建设用地使用权出让的主体是市、县人民政府，其土地管 ;“商品住宅项目”宗地出让面积不得超过下列标准：;规划设计条件必须明确出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建 筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、必须 配置的公共设施和市政基础设施、建筑界线、开发期限等要求。 附图要明确标明地块区位与现状，地块坐标、标高，道路红线坐标、标高， ;熟地：指完成土地征收，经过土地一级开发，具备基本建设条件的土地。 生地：指完成土地征收，未经土地开发、不可直接作为建筑用地的农用地或者 荒地等土地。 毛地：指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备 基本建设条件的土地。 ;拟出让地块为毛地或生地的应特别注意的事项之二;对出让底价和竞买保证金的要求;签订出让合同应注意的问题;缴纳土地价款相关的规定和要求;开工/竣工时间及相关违约责任;建设用地使用权提前收回的情形;转让方式取得国有建设用地使用权中;前期调查阶段应注意的问题;拟受让建设用地使用权的合法性;1）拟建设项目已经取得的审批文件及其有效性； 2）正在办理中的审批文件、是否能够通过及相应的时间； 3）将来需要办理的审批文件； 4）需特别注意规划部门出具的拟出让地块的规划条件和附图； 5）拟建设项目已经进行的投入，包括投资总额，资金流向，是否保留有完整的财务会计凭证，能够充入开发建设成本等； 6）拟建设项目已经签订的合同、协议及其履行情况； 7）转让人曾经对外（对政府、对社会）作出的承诺； 8) 项目建设进展，是否存在违规建设、超规划建设情形； 9）其他应当考察的事项。;转让方式的选择;项目转让应注意的问题;以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件： 1）已经支付全部建设用地使用权出让金，并取得建设用地使用权证书； 2）按照???让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。“开发投资总额”不包括地价款。 3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。;1）以出让方式取得建设用地使用权的，不符合转让条件的； 2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 3）依法收回建设用地使用权的； 4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 5）权属有争议的； 6）未依法登记领取权属证书的； 7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。;1）第一顺位：已办理建设用地使用权变更 登记手续的； 2）第二顺位：已先行合法占有投资开发土地 的； 3）第三顺位：已先行支付土地转让款的； 4）第四顺位：合同成立在先的。;1）转让方订立转让合同时未取得出让建设用地使用权证书，但起诉前已经取得或者有批准权的人民政府同意转让的，合同有效。 2）划拨建设用地使用权未经批准订立转让合同的，合同无效；但起诉前经批准且办理出让手续的，合同有效；其中，直接划拨给受让方或者由受让方办理出让手续的，双方订立的转让合同可以按照补偿性质的合同处理。;1)双方应约定确定现场现状的时点，并通过现场拍摄、文字描述、列举清单等方式予以固定； 2）与工程建设有关的建筑材料、设备、构配件的归属问题； 3)与在建工程有关的合同的处理问题，包括抵押借款合同、工程设计、监理、施工合同、材料采购合同、商品房预售合同等。;项目公司股权转让合同应包括以下内容;1）转让方的合同目的：通过转让其在项目公司的股权以收回其对项目公司及房地产开发项目的投资及利益，并由受让方完成该项目的开发建设。 2）受让方的合同目的：通过受让项目公司的股权，以取得对房地产开发项目的开发权，并通过后续投资以完成该项目的开发建设，取得投资收益。;1）项目公司资产与负债现状。 2）项目公司拟开发房地产开发项目基本状况。 3）项目公司拟开发房地产开发项目是否已取得的政府批复文件。 4）项目公司是否已签订各种与房地产开发项目有关的合同、协议。 5）土地补偿价款的支付情况。 6）拆迁方案、拆迁补偿安置方案的落实情况，拆迁补偿款项的支付情况。 7）土地出让金及相关税费（包括四源费）的支付情况。 8）项目公司拟开发房地产开发项目现状，包括是否已完成拆迁，土地是否已平整，各种市政管线是否已接到项目红线范围内（七通一平），是否已开始施工以及工程进度情况。 9）项目公司除了该房地产开发项目之外，是否还有其他经营活动或业务。 10）该房地产开发项目用地是否存