一分钟算出地价-一种简易的地价计算方法.docx

一分钟算出地价-一种简易的地 1^11 价计算方法 一分钟算出地价 一种简易的地价计算方法 一分钟算出地价 一种简易的地价计算方法 契税：购买土地时，需按照成交额的3%缴纳契税，所以, 契税应计入购地成本; 地上准建面积单价=竞买成交价x 1.03 4-地上准建面积 （PS：俗称的楼面地价，其实是地上准建面积单价） （计算楼面地价时，须从项目准建面积中扣除地下准建面 积） 高置（和记黄浦?盈科）拍得的“京土整储挂（朝）号朝阳区工体北路一 地上准建面积：40300平米，竞买成交价51000万元，楼面 地价e 13035元每平米; 如果要想从楼面地价，倒推该地块是多少钱每亩，则可以用 以下公式： 楼面地价X容积率X 666.666 =该地块每亩单价 如：工体北路地块单价：13035 X 2.85 X 666.666 =每亩 si亩：中国度量单位，曾经随着历史朝代的变迁而变化，现在 si 的一亩等于666.666平方米; 宗地面积：某地块的实际面积（本文涉及的面积，未特殊注1:11:1 宗地面积：某地块的实际面积（本文涉及的面积，未特殊注 1:1 1:1 明的均用平方米表示）; 1:1代征面积：某地块内，规划用于城市公共绿化、道路或其他 特殊用途的面积; 1:1 建设用地面积：某地块内，可规划用于建设住宅、配套、商 业、写字楼用途的用地面积; 地上准建面积：某地块内，规划许可建设的，地上层高超过 2.2米以上的总建筑面积; 项目准建面积：某地块的地上准建面积，加上地下准建面积。 容积率：某地块建设用地范围内，地上准建面积+建设用 地面积得到的倍数： 地价算法一分钟算岀地价 一种简易的地价计算方法 自政府对经营性土地实行招拍挂以来，地价在逐渐透明 的同时也不断升高，越来越成为决定房地产项目成功与否的 关键性因素。多家企业常常为了取得某块土地的使用权进行 竞价，如果竞价过低可能错过机会，竞价过高又会背负沉重 的负担。那么，究竟应该以多少价格进行土地的竞价才最合 适呢？ 开发企业的方法一般是在受让土地前对土地所 涉及的项目进行全面的测算，首先从土地交易中心取得详细 的地块资料，再组织有经验的从业人员根据技术指标和规划 1:1管理技术规定，详细规划出各种建筑的面积，确定综合技术 经济指标，最后综合建筑成本、开发营销费用、税收以及市 场售价，推算出能够承受的土地成本范围，以此作为取得招 拍挂等经营性土地的依据。这种方式的优点是结果相对精 确，缺点是费用高、耗时长。许多房地产开发企业为此聘请 专门的地产顾问公司进行前期策划，该前期策划费一般要占 整个项目营销费用的三分之一以上；更专业、分工更精细的 房地产公司也可以依靠自身的力量进行策划，参与者包括组 1:1 织策划人员、建筑规划人员、市场调研人员，所产生的策划 费用也常常不菲。笔者从事房地产工作多年，组织、参 费用也常常不菲。 笔者从事房地产工作多年，组织、参 与过多个房地产项目的开发，一直关注地产市场的走势，经 过多年的观察和探讨，在多个拍卖的房地产项目的地价资料 的基础上，总结出一个简易的地价评测方法，熟练掌握这种 方法可以在一分钟内估算出地价。这种方法非常适用于各个 III1 III1 地价值。下面我将用详细的例子阐述这种方法。 计算公式:V = o X r X 计算公式: V = o X r X 666.67平方米窟 V一每亩土地的价值 。一每平方米建筑面积的土地成 hi 本 r一容积率 V每亩土地的价值是经营性土地进 I? 行招拍挂时的最后成交价，是老板们作为决策的依据；。每 平方米建筑面积的土地成本是项目运作成功的关键，是老板 们的心理底价，它的取值是本公式的核心，下面我将举例说 明它的取值方法；r容积率可以从土地交易中心的详细地块 资料中取得。二、举例说明: 资料中取得。 二、举例说明: U1U!1 3日，四川省成都市土地交易市场以平均超过起拍价一倍 U1 U! 以上的成交价拍出全部四块土地，竟得人分别是成都市最有 !1!名的房地产开发企业，成都万科房地产有限公司、四川蓝光 和骏实业股份有限公司、成都力迅房地产开发有限公司。因 其中宗地编号为3和4的地块在地块位置、用地规划性质、 容积率、建筑高度等技术指标上具有相似性和可比性，故我 以3、 4号地块分别举例来说明上述计算公式及v的取值。 !1! 两块土地的成交情况是：3号地块起拍价580万元/亩，成交 价1230万元/亩,r容积率为7, 4号地块起拍价400万元/ 亩，成交价96。万元/亩，r容积率为5.3。（见附表） 我 们首先以3 们首先以3号地块代入公式计算。值: 3号地块: 1230万元/亩=a X7X666.67平方米/亩 。=2635元/平 方米 艮卩：3号地块每平方