2020年REITs行业发展应用报告.docx

2020 年 REITs 行业 发展应用报告 2020 年 11 月 项目申报：聚焦重点地区、行业的优质合规资产 申报项目的审核主要由地区及国家发改委主导，从项目申报审批环节看，试点政策强调聚焦重点地区、重点行业的优质合规资产，同时鼓励信息网络等新型基础设施以及国家战略性新兴产业集群等开展试点，项目应具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力，较好的增长潜力，优选试点产品的上市发行也有助于基础设施 REITs 的顺利展开。《通知》、《试点申报通知》与《指引》中均对申报试点项目有定性、定量的条件要求。 试点地区方面，《通知》与《试点申报通知》中强调聚焦重点区域，1）优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》、《河北雄安新区规划纲要》、《长江经济带发展规划纲要》、《粤港澳大湾区发展规划纲要》、《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》、《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目，2）支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施。 试点行业方面，《指引》中规定基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。《通知》强调了 1）优先支持基础设施补短板、新型基础设施展开试点；2）同时鼓励国家战略新性新型产业集群、高科技产业园、特色产业园等，可参考《中国开发区审核公告目录（2018 年版）》；3）相关政策均明文规定试点范围不包含住宅和商业地产。 申报条件方面，结合各项规则中的描述，1）申报项目形式上以 PPP、BOT、TOT 为主，2015 年以后批复实施的 PPP 项目应符合国家关于规范有序推广 PPP 模式的规定，2015 年 6 月以后批复实施的特许经营项目，需符合《基础设施和公用事业特许经营管理办法》；2）项目合规要求上，基础设施项目权属清晰、明确，项目所有权、特许经营权或运营收费权可转让；3）运营时间上，原则上已稳定运营 3 年以上，且项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题；4）管理上，主要原始权益人企业信用稳健、内控健全，近 年无重大违法违规记录；5）盈利能力及盈利质量上，近 3 年总体保持盈利或经营性现金流为正，现金流来源分散合理，主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入，预计净现金流分派率不低于 4%。 基金审核：规范 REITs 设立及运作 公募 REITs 基金产品审核主要由证监会进行审核把关，证监会发布的《指引》中，对公募 REITs 的产品运作模式、投资范围、融资限制、发售方式、成立条件、各主体资质与责任等方面均有所规定。 产品运作模式方面，我国公募 REITs 采取契约制模式，封闭式运作，据已申报项目披露，公募 REITs 基金期限应不低于特许经营期限。公募 RE ITs 在经交易所依法审核同意后，可上市交易。 投资范围方面，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券（资产支持证券的发行人应为与基金管理人存在实际控制关系或受同一控制人控制的管理人），其余基金资产应当依法投资于利率债，AAA 级信用债，或货币市场工具。 融资限制方面，《指引》明确公募 REITs 直接或间接对外借入款项，不得依赖外部增信，用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的 140%，相较于征求意见稿，融资杠杆比例适度放宽。 分配比例方面，《指引》中规定，基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将 90%以上合并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者。 发售方式方面，公募 REITs 份额认购价格类似于新股上市询价，通过网下询价的方式确定，网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公 - 3 - 司、保险公司、合格境外机构投资者、商业银行及其理财子公司、符合规定的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价。发售比例方面，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的 20%，其中基金份额发售总量的 20%持有期自上市之日起不少于 60 个月，超过 20% 部分持有期自上市之日起不少于 36 个月，基金份额持有期间不允许质押。扣除战略配售部分后，向网下投资者发售比例不得低于本次公开发售数量的 70%。对网下投资者进行分类配售的，同类投资者获得的配售比例应当相同。公众投资者通过基金销售机构以询价确定的认购价格参与基础设施基金份额认购。 成立条件方面，基金募集期届满时需满足基金份额总额达到准予注册规模 的 80%，募集资金规模不低于