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房地产策划报告模 房地产策划报告模 板 1 2020 年 4 月 19 日 文档仅供参考 文档仅供参考 PAGE 2 PAGE 2 2020 年 4 月 19 日 第一章 市场分析 一、区域概述 ( 一) 区域背景 : 受一线地铁和西部传统工业的带动 , 石景山区是京城十大边缘集团中发展最早、最成熟的居住区。但由于国家重工业 大户的首钢建设于此 , 空气质量、饮用水质、周边环境的污染问题, 长期阻碍了石景山区域房地产的发展。随着北京经济产 业结构的调整 , 污染问题已经得到逐步改良 , 首钢迁移再次促进石景山区居住环境的改进。 其实, 石景山是京西自然环境较好的区域 , 离西山最近, 又有永定河河道穿过 , 未来五年还将完成八个景点。在城 区里发展绿色产业是石景山区的独有特色。地势的独特 , 以及多年的绿化积累 , 已基本上形成了把上风上水的石景山变成北京市”绿肺”的难得优势。 的奥运会同样给石景山带来了契机。三个奥运会场 馆主会馆将座落于此 , 五棵松附近的大型奥运项目、阜石路上的首钢篮球馆、石景山体育场、位于老山的国家自行车摩托 车训练基地等 , 都将给石景山的房产项目带来潜在的升值空 间。这一点 , 从石景山体育场北长安家园的热销就能够看出 , 凡能够看到体育场朝向的房子 , 均被一抢而空。 ( 二) 区域配套 : 在石景山区 , 大多房地产项目主要集中在八角、杨庄、苹果园一带。该地区拥有优越的运动休闲环境 , 首钢体育中心、石景山游乐园、古城公园、希望公园、雕塑公园、八大处公园、 森林公园、香山公园 汇集于此。教育环境也是非常不错 的, 有首钢幼儿园、石景山第三幼儿园、实验幼儿园、杨庄小学、苹果园中学、北京九中、实验中学、经原中学。购物场所有 SAM会员店、华联商厦、小白羊超市、星座商厦等。对 于购房者来说医疗环境好坏是十分重要的 , 它是人们生活健康 的基本保障 , 区域中有首钢总医院、杨庄医院、石景山医院等。同时拥有完善的金融环境 , 工、建、农、商行齐全。 ( 三) 区域交通 : 同样交通状况也是衡量这个区域的置业前景的要素。石 景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外 , 一线地铁更被无车族看好 , 加上已经开通的五环路 , 交通优势不逊于其它区域。 北京市政府加大了对交通的建设力度 , 五环路改为城市环路为石景山区特别是苹果园、杨庄、八角等一带 的房地产开发注入一针强心剂。３１１、３１８、３２６、３３６、３８９、５０１、５０２、９２１等多条公交线途经这片区域 综述: 投产高科技芯片、减产钢铁”的首钢 , 有望使石景山区的居住环境大为改进 , 加上八大处高科技园区的新鲜出炉 , 五环路的使用等较多利好因素 , 被称为”京西明珠”的石景山已经成为西部地区地产的新热点―― 二、市场调研 进行市场调研的主要目的是经过了解竞争对手的优劣势 , 寻找到市场的空缺 , 避开竞争对手 , 减少自身损耗 , 即所谓”避实击虚”。 （一） 区域调查及竞争对手的确定 根据本项目所处的位置及周遍项目的分布特征 , 确定影响它的相关区域及竞争对手有 : 田村区域——尚城一期 , 兰德华庭 杨庄区域——西现代城 , 御景山二期 , 宏鑫 家园 鲁谷区域——时代庐峰 , 京汉旭城 （二） 竞争项目产品分析 1、户型比例分析 表:2 — 1 区域 项目名称 尚城 一居 二居 平层 三居 四居 跃层 合计 91 126 255 17 455 (一期) 比例 14% 28% 56% ∕ 2% 田村 兰德华庭 12 70 50 30 ∕ 162 (一期) 比例 8% 44% 31% 17% ∕ 西现代城 153 204 153 ∕ ∕ 510 (一期) 比例 30% 40% 30% ∕ ∕ 宏鑫家园 14 196 14 ∕ ∕ 224 杨庄 比例 7% 86% 7% ∕ ∕ 御景山 (二期) 100 290 136 ∕ ∕ 526 比例 19% 56% 25% ∕ ∕ 时代卢锋 96 384 192 ∕ ∕ 672 比例 15% 58% 27% ∕ ∕ 鲁谷 京汉旭城 ∕ ∕ ∕ ∕ ∕ ∕ 比例 ∕ ∕ ∕ ∕ ∕ ∕