2020年(发展战略)上海企业有限公司三年发展战略.docxVIP

（进展战略）上海企业有限 X 公司三年进展战略 上海宝安企业有限XX 公司三年进展战略 壹、形势猜想 长江三角洲房地产市场趋势分析 市场现状及展望： ） 2003 年上海房地产连续保持供需俩旺的运行态势，土地供应以住房为主，于住房用地中以一般商品房为主。 ） 伴随着世博会和旧城改造及“壹城九镇”的总体规划，上海的房屋土地开发于将来 8 年内将保持旺盛的势头。到 2007 年，市中心主要以旧城改造和世博建设带动旅游、商务及平价房为主的房地产投资建设；而于 2015 年前，郊县的壹城九镇建设也将成为新壹轮的投资热点。 ） 房价将随着土地开发成本和建筑成本的增加而呈高位运作，同时国家关联抑制房价过高的政策将使得房产投资进入低利润阶段。 ） 相对于上海过高的土地成本和激烈的竞争，江浙二、三线城市以相对低廉的低价和优待的政策吸引了更多的房产投资商的目光。而这类城市乡镇的城市化进程的步伐和长三角高速网络的建设也将成 为我们供应更多的投资空间。 市场需求分析： ） 人们对于居住条件改善的需求； ） 外来务工人员对住房的需求； ） 城市总体规划及旧城改造产生的需求及拆迁安置； ） 投资需求。 政策动态分析： 国家土地供应的指标化及公开化使得房地产竞争更趋于品质、品牌和实力的综合表现上。 投资性购房的限制性条件，使房产开发向整体开发、同以运作形式进展。 市场竞争分析：由于开发成本的提高和房地产整体开发的需求将会使 20 ％的实力型房产开发商占据 80 ％的市场份额。 上海房地产市场趋势分析 回顾 2002 、2003 年度上海房地产市场，是大踏步进展的二年， 整个房地产市场处于量增价涨的“牛市”上升轨道。研究上海楼市的波动曲线能够发明，从前壹波行情 90 年启动经 94 年高峰再回落至96 ～98 年楼市低迷时期，大约经过 7～8 年时间，本波行情从 99 、 2000 年启动至目前已经受 4 年左右时间，依据壹般经济规律，目前应当已达到楼市的高峰时期，中国经济的蓬勃进展相应也会延长楼市的繁华时间，估计 04 、05 年成为回落拐点较为正常。 由于 XX 公司于上海已开发的项目——上海宝安大厦，为写字楼和酒店项目，现就写字楼市场的进展作如下分析。 写字楼市场进展的动力来自于市场需求，和需求最直接关联的因素是城市第三产业和 FDI。随着中国加入 WTO 以及上海申博胜利， 世界 500 强战略重心纷纷转移，外商投资进上海的速度加快；和此同时，作为中国经济的龙头，上海商业的飞速进展引来了很多企业竞相入驻。国内中小企业的蓬勃进展，民营经济的日益崛起，均为上海写 字楼市场的扩容带来了不可限量的机遇。据资料介绍，近年来上海第三产业对经济增长的贡献率已超过第二产业。上海办公楼市场于内于系统各项指标全面修复且走好的技术形态下，国内资本和国外资本的汇合和第三产业的快速进展为上海办公楼市场的平稳上升奠定了基 础。 由于 1997 年市政府停止批租办公楼用地，于此 7 年间，上海办公楼新供应量逐年下降。但将来五年，小陆家嘴地区、淮海东路、徐家汇、人民广场、北外滩、五角场、中山公园、松江新城、上海南站等地均有大量商务办公楼宇开工建设。由于办公楼的开发周期较长， 估计 2004 ～05 年上海办公楼供应将会小幅扩容，而 2006 年及将来 几年则进入高峰期。估计 2004 年至 2005 年新供应量将低于平均年 吸纳量的 40 万平凡米（依据关联资料），即会呈现供不应求的局面，估计销售价格及租金均会平稳上扬，应当也是销售写字楼的较佳时 机。06 年及将来几年，随着供应量的增加，供需关系将发生逆转且渐渐加剧的状况，供求平衡向供大于求转变，楼市的竞争必定随之激化， 销售阻力也会随之产生，甚至渐渐增大。 虽然我部认为目前写字楼供不应求，有利于写字楼的销售。但以下几点已出台或将来突发的政策将会适当抑制目前写字楼的行情。 去年四月，上海对内外销非居住用房实行且轨的同时，将非居住用房税率从以前的 5 ％调整到 33.6%( 个人)，和投资住宅相比，个人投资商业用房的真个标的不小，而银行贷款的利率高，成数少，年限短，对投资客而言，回收周期长，利润少，又有壹定的风险。从今来 见，非居住用房投资回报率不很乐观。 另壹方面，由于局部经济过热，通货膨胀现象隐现，国家出台了壹系列调控措施，例如：收紧银根，严格放贷，提高金融机构存款预备金率。这些措施的出台，对于房产商的压制特殊厉害，对于投资房产者也有不小的限制。随着政府壹系列调控政策的出台，上海市政府调控房价的力量正于增加。从2003 年 6 月央行发布 121 号文，监管部门通过利率杠杆调整购房需求；今年4 月四大国有商业银行和众多股份制银行严格放贷；时隔半月，国务院发出通知，决定提高房地产开发等四个行业固定资产投资项目资本金比例，由