公馆原著住宅和商铺营销策略.pptxVIP

顺势而为，突破引领 ——2012年度推货思路及一、二期营销策略;“严政”下市场走势;;在中央换届的年份，一切工作都将让位于中央领导层更迭的顺利稳定进行，可以预测2012年的发展政策不会放松，发展环境更加严峻，降价销售不可避免； 但在抑制投资和投机性需的立场非常坚决的同时，预计地方政府会出台鼓励满足刚需、缓解严峻的房地产市场形势的“放松”政策以及佛山限购1周年后会释放些许需求，因此，在某种程度上今年也存在些许发展的机遇。;中央调控政策松动的幻想几乎破灭，降价销售不可避免;市场存量：受宏观调控的影响，大良新建住宅消化速度严重放缓，市场存量巨大，达3775套，保守估计需要9个月的消化时间，未来市场竞争加剧。 成交特征：一、无论外来品牌发展商还是本土企业，均通过公开或隐性的“以价换量”来实现成交，进而支撑2012年第一波“小阳春”的出现；??是降价幅度基本都在10-15%（本土企业为主）区间；三是受政策利空的预期影响，刚需客户纷纷出手；四是成交单位主要集中在90平以下中小户型等刚需产品；五是客户对价格非常敏感，接受总价不高，基本都在35-65万区间，主要集中在45-55万。;重点项目;区域;供应货量：保守估计，未来一年内大良新货供应量约在4274套，加上旧货的存量，预计2012年大良总供应量超过8000套，市场竞争异常加剧。 供应特征：一，项目所在的片区虽然新盘量少，供应量不多，但竞争对手产品多以市场需求的小偏中等的户型为主；二，新盘主要集中在东区、中区及新区，且以中大户型为主；三，从供应时间来看，主要集中在下半年推货。;2012年大良市场新建商品住宅供应预测;挑战：一方面，在换届年，调控政策预计全年将持续进行，政策整体松动可能性不大，虽然不排除一些鼓励刚需的政策出台，会释放些许刚性需求，但仍是“杯水车薪”，对整体房地产市场的好转难以起到作用，市场观望氛围将进一步加剧，降价销售不可避免。另一方面，大良未来供应量巨大，对有限的刚需客的争夺将更加激烈。 机遇：就本项目而言，剩余货量面积偏大，总价偏高，在片区不具竞争力，面临较大的市场压力；然，我们也必须抢抓今年发展的机遇点，顺势而为，贴近市场，主动出击，方能开辟自己的蓝海。;年度目标及推售思路;年度销售目标 1.5亿;住宅推货策略：以走货为主，化整为零，分批推售。强调现楼发售，即买即住;2012年项目剩余货量整体推售节点安排;三期商铺余货营销建议;三期剩余商铺营销策略建议;;公馆原著剩余货量(住宅\商铺\车位)统计;突破竞争：优越地段+成熟配套+即买即住=核心竞争力;突破竞争关键点：;突破客户关键点：;营销主题方向：;;4大核心营销突破：诉求突破+客户突破+渠道突破+展示突破;解析： 春天是撒播种子的季节。2012年，选择公馆原著，你将播下幸福的种子，收获人生的希望。龙年购房，挑三拣四齐播种，快乐健康，幸运友情赢幸福。;4大核心营销突破：诉求突破+客户突破+渠道突破+展示突破;客户收集方式创新，提高客户参与性与关注度（2栋蓄客）;4大核心营销突破：诉求突破+客户突破+渠道突破+展示突破;4大核心营销突破：诉求突破+客户突破+渠道突破+展示突破;4大核心营销突破：诉求突破+客户突破+渠道突破+展示突破;4大核心营销突破：诉求突破+客户突破+渠道突破+展示突破;营销执行：2栋营销节点铺排;自然蓄客期：以线下推广为重点，以客户为中心，同时做好老业主的维护，多渠道增加红卡客户;本阶段媒体投放计划;阶段时间：2012年5月初—5月上旬 推广目的：以园林和泳池开放为引爆点，强化客户价值认知，筛选VIP客户，为发售奠定基础 推广主题：见证公馆品质——红卡升级全面启动 推广渠道：以线下为主，重点加强与车友会、美容美发机构的合作，实现客户资源共享，周边企业、村庄派 单继续 重点工作：营销方面——优惠升级方案的制定和执行，清水房开放营销活动的方案制定和执行，内部认购方 案和价格表的制定，诚意客户二次梳理 客户收集——与大良车友会、洗车行、美容美发机构等中高端合作，实现客户资源共享 活动配合——公馆原著欧式皇家园林和泳池开放仪式 阶段对外口径：认筹须知，价格区间，发售时间的统一口径 ;本阶段媒体投放计划;阶段时间：2012年5月底—6月上旬 推广目的：客户挖掘和筛选，为开盘造势；通过圈层开拓客源，为下批单位积累客户 推广主题：内部认购及公开发售 推广渠道：线上线下同时推广，线上渠道主要以夹报、短信等为主，同时线下以团购的名义进行圈层营销和实效营销 重点工作：1、内部认购前一周诚意客户进行算价，