南京项目市场及产品设想报告.ppt

南京项目市场及产品设想报告;目录;第一篇：南京市场剖析 ;第一篇：南京市场剖析;2、南京宏观经济发展现状;南京市和江苏省其它四大城市的经济指标比较（2010年);3、南京交通条件简析;3、南京交通条件简析;;;;;;;;; ;5、南京房地产板块划分;;;;;;月份;月份; 1、汤山区域概述 2、汤山区域未来发展规划 3、项目地块概述 4、项目地块规划条件 5、项目地块交通及配套分析;1、汤山区域概述;汤山新城总体规划 制订汤山新城总体规划是为了进一步利用汤山的自然与文化资源,将该区域开发成长三角地区一个重要的旅游目的地。另外,据我们了解,此总体规划 的另一主要目的就是,通过提供更多的夏季(毫无疑问是温泉目的地的淡季)休闲旅游活动,以减轻其旅游业突出的季节性。众多的专家团队,比如澳大 利亚的GHD、新加坡国立大学以及美国EDAW 参与了汤山新城的总体规划。 按照总体规划,汤山新城总占地面积60.1 平方公里。一期工程是汤山新城的核心区,占地18.14 平方公里,预期在2015 年建成;其余区域属于二期工程 ,预计将于2030 年建成。以下重点介绍了一期工程区域内的主要开发项目 除了上述一期工程区域内的开发项目之外,汤山政府正考虑在二期工程中建设更多的休闲旅游设施,如野生动物园和动漫主题乐园等。 大体上,应当注意的是,与国内许多其它城市常见的“新城”项目相比,汤山新城, 特别是核心区(一期工程)更侧重于开发休闲旅游设施和商业设施,而住 宅设施相对有限。这被认为是有利于整个区域发展成为真正的休闲旅游目的地的因素。;2、汤山区域未来发展规划;3、项目地块概述;地块现状 项目地点状况整体而言,项目地点拥有浓郁的度假氛围。项目地点区域的 特点总结如下: 项目地点显得非常安静且隐蔽,拥有良好的自然资源,包括水域和茂盛的植被。 特别是项目地点上一些古树(如百年古松)的存在,使项目地点区域显得更加 有趣。 项目地点有一些自然的地势起伏,总体上项目地点北部的地势高于南部,最 高点的海拔约60 米。 项目地点周边区域没有高层建筑,其南面紧邻农田,北面紧邻山丘。 项目地点曾经是民国时期的蒋介石卫戍部队军官俱乐部所在地。但是,这些 历史建筑??被拆除。 项目地点内部已有道路。。 项目地点周边区域内有天然温泉资源,因此项目地点上未来的产品可以使用 到温泉水。;4、项目地块目前规划条件;5、项目地块交通及配套分析; 1、别墅各板块市场分析 2、竞品项目分析 3、南京别墅项目全方位分析 4、本项目SWOT分析 5、南京别墅项目客群分析 6、高端客群诉求分析 7、产品设计初步设想方向 8、产品组合及经济预算 ;区域 ;;区域;阳明山庄;阳明山庄;位置;结论：目前该项目为进入实质开盘销售阶段，但以内部认购6套，整体成交价格突破2000万/套， 预计整体销售均价达45000元/平米。 客群：大部分为南京市本地客户，置业目的大部分主要诉求为自主，同时有本分客户作为企业会所需求。 主要卖点：极致的自然景观资源，背山面湖，一线亲水、充分利用超大私人花园进行分层式花园设计。 建筑形式：美式风格建筑，坡地型别墅，前二后三式建筑。 园林：整体园林效果出众，由于大部分户型一线亲水，因此均设有亲水平台，平均每户花园进行三层式空间精装，户与户之间通过实体墙进行围合，充分保证私密性，各户型均配有超大面积私人花园。 不利影响：交通条件相对较差，周边生活及市政配套条件较差。;位置;销售情况分析;栖园;栖园;山河水花园;山河水花园;绿城玫瑰园;销售情况分析;玛斯兰德;销售情况分析;爱涛漪水园;销售情况分析;锋尚国际公寓;销售情况分析;3、南京别墅项目全方位分析;从目前南京整体别墅市场来看，市面上并不缺少高品质的产品类型与组合。同时在南京市场，优秀的自然景观资源并不是客群主要看中的卖点，南京市场上所谓的高品质项目均具备一定的山、水、温泉等优质的先天条件。这些只是在本案有效客群眼中应具备的条件，并非是主要卖点。 客群方面：南京别墅市场极大部分受众客群皆为南京本地资本阶层，但这部分客群不属于地缘性客群，对南京各个板块并无明显的向往倾向，大部分客户对别墅置业较为理智，根据各项目的不同定位、总价控制、实际购买需求、交通、配套等因素决定最终购买的产品。同时，此类客群对风水均极为看重，部分高端项目客户在看房时都有风水师陪同，可能风水师的一句话就影响到最终是否购买。 目前南京高端客群分为两类：一为老南京人，在这类人心中有着宁翻一座山，不过一条江的心理，因此此类客群基本不会选择江北一带的物业；二为新南京人，此类客群在别墅方面置业更为理智，虽为财富阶层，对只会选择吻合自身诉求的项目。 南京别墅产品置业客群存在一部分上海、长三角及