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房地产合作开发 4 大模式学起 导读：万科的“事业合伙人”制度拉开了标杆房企内部员工“一起玩”的大幕。而在外部，三四线城市库 存在高位运行， 大型实力房企纷纷回归一线城市和强二线城市， 在拿地成本高、 资金链紧张的行业背景下， 单枪匹马作战已经过时，“合作开发”模式成为房企的必然选择。 合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。或提升自身管理水平，或增强自身专业实力，或提升品牌影响力 但相同的是，通过合作开发，可以有效地分散各自的风险，实现相对轻的资产运作。下 面，明源君结合具体的案例，为大家详解房地产项目合作开发的 N种模式，以及需要注意的风险点，相信总有一种适合你。 一、选择项目合作开发是必由之路 虽然对于项目合作开发的诉求点各不一样，但选择项目合作开发已经是房地产行业发展到当前阶段， 房企的必然选择。 1、万科眼中的 3 大好处 万科的项目合作模式灵感来源于其行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过 5 年的合作和合并成为美国最大的房地产商，而万科通过学习标杆超越了自己的老师，一跃成为全球最大的住宅开 发商（详见表 1）。万科认为，合作开发至少有 3 大好处： 表 1 通过并购和合作开发，万科规模迅速扩大 可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应； 可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场， 减少个别市场未来变化的不确定性， 有效分散风险； 许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率，在财务报表上体现为 ROE的提升。 2、旭辉选择的 4 个理由 上海旭辉无疑是楼市的一匹黑马，其连续 3 年保持近 50%的复合增长率，在 2014 年合同销售目标一 举突破 212 亿，其规模迅速扩大的原因之一也是采取了合作开发模式，理由主要有 4 点： 合作开发是小股操盘、轻资产模式的重要实践； 合作开发是打造旭辉资产管理能力、建立资本方信任的重要举措； 倒逼自己更专业，开放式模式抵御行业风险； 可以实现一次合作到战略合作。 对于大型房企来说，与大型房企合作可以实现强强联合，与中小房企合作，则可以打破土地瓶颈、进军低级别城市；对于中小企业来说，与比自己规模大，实力强，有品牌影响力的大型房企合作，能够借助前者在土地市场上的议价能力，资金和品牌优势，为自己在日益狭窄的市场中谋得一定的发展空间。 二、项目合作开发的分类 对于项目合作开发，目前业界并没有标准的分类。从不同的角度出发，其类别并不一样。在法律意 义上，项目合作开发分为“法人型房地产合作开发经营”和“非法人型房地产合作开发经营” 2 种（详见表 1）。 1、法律意义上的合作开发有两种 表 2 法律意义上的项目合作开发分类 2、双方合作的 4 种合作模式 明源地产研究院注意到，三方乃至 N（N＞3）方合作开发已经不再鲜见，但涉及的合作方过多必然导致沟通磨合的成本以及法律风险等的提高，因此市场上主流的模式还是双方合作开发。 在双方合作模式下，当合作中的一方没有房地产开发资质时，则主要有 4 中模式（详见表 3）可以选 择。 表 3 事实上，除上述 4 种之外，现行的项目合作模式多种多样，主要包括合作建房、成立项目公司、投资商形式、借贷、土地转让、股权转让、品牌输出、信托、契约式合作开发等。这其中涉及开发商之间， 以及开发商与非开发商（包括拥有土地的企业，或者拥有资金的地产基金公司等）之间的合作。我们主要聚焦于市场主流的合作开发模式，并以万科为标杆进行详细阐述。 三、万科怎么玩转合作开发 在合作开发上，万科是行业内的代表。除了与国内的开发商合作， 2013 年，万科还进军海外市场， 与新世界发展、铁狮门以及吉宝置业合作，开发香港、旧金山和新加坡的项目。 万科将适合自身的合作模式分为两类（详见表 4）：与土地方的合作（土地方出地，万科出资，合作方享有土地使用权）、与资金方的合作（合作方有一定的资金实力，与万科合作开发项目）。 表 4 1、与土地方的合作 项目公司模式 万科与土地方成立项目公司，土地方将土地使用权变更到项目公司名下后，由项目公司具体开发经营项目，有时被视为土地转让，需要发生土地转让的交易税费。 在项目公司模式中， 万科在项目公司中保持绝对控股； 项目分配利润后， 万科收购合作方全部股权， 在与业主的买卖合同履行完之后注销公司。 该合作模式的优点是土地证落在项目公司名下，双方合作关系比较密切，缺点是涉及到项目公司的股权转让或清算。 合作建房模式 万科与合作方，一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产。 合作建房模式又分为协议模式和挂牌模式。实际上是通