房地产开发全程纳税处理与风险控制概述.pptxVIP

房地产开发企业会计主管 “账税表” 全面特训第3阶段《房地产开发全程纳税处理与风险控制》主讲老师：董春辉qq:316657554博客：/u/1114210004上课时间：2015-1-7 19:00～22:00 2015-1-9 19:00～22:00课程交流群：383771864 微信扫一扫，发现更多精彩一二三四五六房地产企业纳税风险概述企业设立阶段纳税处理与风险控制土地取得阶段纳税处理与风险控制开发建设阶段纳税处理与风险控制销售阶段纳税处理与风险控制完工年度企业所得税清算第一章 房地产企业纳税风险概述 第一节 房地产企业开发流程及税种简介 序号税种设立阶段土地取得阶段开发建设阶段销售阶段1营业税??√√2城建税??√√3教育费附加??√√4地方教育附加??√√5土地增值税?√6企业所得税?√7个人所得税?√√8契税√√??9城镇土地使用税√√√√10耕地占用税?√??11印花税√√√√12房产税√√√√13增值税√√第二节 房地产开发流程及各阶段主要风险点 开发阶段主要涉税风险点重要税收节点企业设立阶段1.企业设计2.股权结构3.资本结构4.注册地点5.机构设置6.开办费处理取得工商执照土地取得阶段1.取得主体2.取得方式3.契税计税依据4.土地使用税纳税义务时点5.出让金返还 7.借款费用资本化 8.公关费的处理1.签订土地出让合同2.缴纳土地出让金开发建设阶段 1.成本对象的确定与成本归集2.合同风险3.发票风险4.甲供材的处理 5.支付境外设计费的处理6.地下车位成本归集7.售楼处样板间的纳税处理 1.合同签订2.发票取得3.成本核算销售阶段销售方式（自销、代销）销售时点（预售、完工）销售形式（销售策略、视同销售、地下车位）合作开发企业所得税清算土地增值税清算取得《商品房预售许可证》竣工备案交房办理初始产权证明已竣工验收的产品销售85%以上。第三节 房地产企业纳税风险防范策略1.树立全员纳税风险防范意识 (1)了解特点(2)澄清误区(3)部门定位2.构筑纳税风险三道防线（1）事前风险防范（2）事中风险控制（3）事后风险化解3.优化税务风险内外部环境第二章 企业设立阶段纳税处理与风险控制 第一节 本阶段涉及的税种及申报实务 [案例2-1]甲房地产企业2011年11月开始筹建并取得名称核准通知书，2013年2月份取得工商营业执照，注册资本1亿元，其中，A自然人股东出资4000万元，B公司（内资企业）以土地使用权作价6000万元出资，公司注册前共花费85万元，包括注册费用、办公费、差旅费、人员工资、招待费等。2013年2月份取得工商营业执照1件，土地使用证1件，税务登记证1件，设立总账1本，其他营业账簿10本。签订3年期房屋租赁合同1份，年租金60万元，回答下列问题？1.甲公司2013年2月份应该交哪些税种？2.注册前支出85万元如何进行财税处理？3.签订房屋子租赁合同交什么税？怎么计算？房产税谁缴？4.接受土地使用权投资都需要交什么税？ 一、印花税1.应税范围（1）权利、许可证照。 按件贴花5元；（2）营业账簿。记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花。其他账簿按件贴花5元 ；（3）产权转移书据。 按所记载金额0.5‰贴花 。(4)财产租赁合同。 千分之一贴花。 问：一次性签订多年的房屋租赁合同，如何缴纳印花税？ 2.计算本月应交印花税3.缴纳方法　印花税通常由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票，完纳税款。　简化纳税方法：　(1)以缴款书或完税证代替贴花的方法。一份凭证应纳税额超过500元。 （2）按期汇总缴纳印花税的方法。同一类凭证需要频繁贴花的。期限最长不超过一个月。缴纳方式一经选定，1年内不得变更。 （3）代扣税款汇总缴纳的方法。（如代办运输、联运的单位、银行等）二、契税1.应税范围2.计税依据及税率　为成交价格；契税税率为3-5％。 3.纳税申报 细则第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 细则第九条 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。 三、房产税1.征税范围房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。2、征税方法（1）以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值*（1-10%或30%）*税率（1.2%）（2）以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入*税率(12%)3.征收期限《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条明确规定--- 房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。所以，各城市的