房地产年度营销推广方案.pptxVIP

谨呈：长沙东方城房地产开发有限公司长房·星城世家08年度营销推广草案报告纲要第一部分 长沙房地产宏观市场态势分析第二部分 区域竞争态势及竞争对手分析第三部分 项目自身分析及竞争策略第四部分 项目战略目标及营销阶段划分第五部分 项目营销整体策略第一部分 长沙房地产宏观市场态势分析07年长沙房地产宏观市场总体特征国家房地产调控政策分析08年长沙房地产宏观市场发展态势 2007年1-9月全市及各区商品房、住宅供应情况全市商品房累计批准预售592.70 万㎡，同比增长14.24%；其中住宅批准预售502.59万㎡，同比增长8.60%。项目板块商 品 房住 宅批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）全 市592.7014.24100.00502.598.60100.00开福区124.9099.2721.07114.2393.7422.73天心区121.404.0020.4895.97-10.2219.09雨花区178.8419.0430.18148.4519.6029.54岳麓区100.63-23.8516.9890.07-24.6517.92芙蓉区66.9317.4011.2953.871.0810.72数据来源：长沙房地局 2007年1-9月全市及各区商品房、住宅销售情况全市商品房累计销售649.10万㎡，同比增长30.14%；其中住宅销售587.07万㎡，同比增长29.91%，占商品房销售面积的比重为91.72%。截止到11月底，长沙商品房销售总量是812.05万平方米。销售量远远大于供应量。项目板块商 品 房住 宅销售面积（万㎡）同比（%）比例（%）销售面积（万㎡）同比（%）比例（%）全 市649.1030.14100.00587.0729.91100.00开福区98.5024.9615.1891.2120.5715.54天心区128.4569.1219.79115.6588.9019.70雨花区192.2341.1829.61171.1342.8629.15岳麓区115.773.3117.84110.616.8618.84芙蓉区114.1515.8317.5998.4716.4216.77数据来源：长沙房地局全市累计均价走势图2007年1-9月，全市商品房均价为3444元/㎡，同比上涨18.00%；其中商品住宅平均售价为3206元/㎡，同比上涨22.54%。 数据来源：长沙房地局然而到了第四季度，就在大家高歌猛进、期许更高时，当头一棒，在国家多轮调控政策的影响下，房市高亢的态势终于得到遏制，顿时疲软，于是市场观望又起，就像我们经历的这个冬天，冷的出奇。调控政策出台轨迹06年5月，国6条出台，即“90—70”；由于政策执行的滞后性和地区差异，市场未受大的影响，反而是价格高涨，从而带动投机盛行，房价迅速抬高，追涨愈演愈烈直到“2套房贷”。07年9月，“第2套住房贷款”政策出台；12月确定以家庭为单位执行，另外严格控制贷款总量，投机从源头得到遏制，众多投机者纷纷撤单，部分城市房价显现下跌趋势。“90—70”面向供方，由于政策落实合和地区与差异，未见明显成效。“2套房贷”面向需方，从源头控制，立竿见影。 2007年下半年报广地产广告投放情况受宏观政策调控影响，年末的推广费用明显增高，更加印证市场疲软。长沙房地产市场整体特征尽管一年经历了阳光和风雨，但总体来看：07年整个年度量价双双飙升，呈现房地产市场的极度和非理性繁荣，供给和需求均已严重透支。中国房地产市场实质驱动市场大半年的高亢和年底的疲软行情充分表明，由于中国政治制度的特殊性，中国的房地产市场包括其他市场，终究还是政策主导的市场，不是市场机制主导的市场。第一部分 长沙房地产宏观市场态势分析07年长沙房地产宏观市场总体特征国家房地产调控政策分析08年长沙房地产宏观市场发展态势面对政府频频出台的各种房地产调控政策我们究竟如何要理解？首先我们必须认识两点：1、国家调控的目的2、国家未来的房地产发展政策调控的目的1、要规范房地产市场失态和非理性行为，比如价格猛涨，恶意炒作，非法囤地等。2、积极引导房地产开发健康可持续发展，促进建设和谐社会。因此我们可以看到房地产发展的趋势：1、住房价格回归价值本位将是房地产价格的发展趋势。2、楼盘性价比将成为消费者衡量住房最重要的指标。第一部分 长沙房地产宏观市场态势分析07年长沙房地产宏观市场总体特征国家房地产调控政策分析08年长沙房地产宏观市场发展态势中国房地产市场总体发展趋势从宏观的经济层面上来说：除非发生大的经济、政治和军事危机外，中国的经济还将在未来的10—20年间整体持续稳健发展，中国房地产行业必将逐步呈现稳健、规范、良性发展态势。08年中国房地产市场政策