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房地产贷款项目评估;房地产贷款流程简介《贷款通则》;房地产贷款评估项目内容：;1、项目评估结论 ;（二）贷款项目评估结论 　1）建议的贷款金额、期限、利率及贷款条件 　 　　　 经过详细的评估论证，建议在四证齐全、抵 押担保落实的前提下发放房地产开发贷款。 贷款金额： 4000万元 贷款期限： 2年 贷款年利率：7.839% （按同期基准利率上浮30%）;（二）贷款项目评估结论 　2）项目的竞争优势和劣势 Advantages 　　　①地理位置较好，具有较好的潜在区位优势。 　　　②产品以中小户型为主，符合国家长期政策导向。 　　　③一期项目销售良好，对本项目的销售将起到促进作用。 Disadvantages 　　　①冉家坝片区新楼盘投放量大，市场竞争激烈。 　　　②该项目成本偏高，盈利水平较差;（二）贷款项目评估结论 　3）该项目贷款给银行带来的收益 直接收益：利息收入。 　　　　　　　据测算，将给我行带来419万元利息收入。 间接收益：个人按揭贷款业务。 　　　　　　　按照住宅销售需办理按揭贷款的比例为70%、 　　　　　　按揭成数6成测算，预计将为我行带来接近7600 　　　　　　万元的个人按揭贷款项目储备。 　　　　　　紧密银企关系，综合发展公司业务、个人业务。;（二）贷款项目评估结论 　4）银行贷款的潜在风险及建议采取的风险防范措施 潜在风险： 　　　市场和政策风险。xx地产公司是一家新成立的房地产开发企业，资产规模较小，抗风险能力偏低，企业房地产开发经验也较为有限，对国家宏观经济政策的敏感性也较高，国家调控政策的变动对该企业的发展前景将产生十分重要的影响。 风险防范措施： 　　①密切关注新的政策变动情况以及市场运行情况，关注本项目动态。 　　②加强资金监管，保证贷款只能用于本期项目建设，防止挪用、混用。 　　③及时掌握项目销售进度，及时回收贷款本金。 　　④及时跟进，做好该楼盘个人按揭贷款的服务工作，促进项目开发贷款 　　　向个人按揭贷款的正常转化，分散开发贷款风险。 ;2、项目主要关系人资信评估;2、项目主要关系人资信评估;速动比率　：0.88 是从流动资产中剔除了存货后和待摊费用与流动负债的比值 . 速动资产=流动资产-存货-待摊费用. 一般经验认为：流动比率在2：1比较适当，而速动比率则为1：1 　　　xx地产公司偿债能力较强，但该公司目前开发项目只有“xx? ”，资产规模偏小，抗风险能力一般。;3、项目概况和建设情况评估;（二）项目建设条件 （调查项目建设是否已经取得政府有关部门的批准文件） 国有土地使用证：　　100房地证（2005）字第； 建设用地规划许可证：渝规地证（2005）北龙字第号； 建设工程规划许可证：暂未取得； 建筑工程施工许可证：暂未取得。 　　　;（三）项目建设实施进程评估 （调查项目的实际进展情况并对预计工程进度、销售计划进行分析） 　　　截止2006年6月末，该项目场地平整已经完成，xx地产公司拟在近期进行工程招标，企业计划于2006年7月末正式开工，建设工期14个月，将于2007年10月竣工交房。根据该项目的建设进度以及项目的营销计划，计划在2006年11月开始预售。;（四）项目的设计、施工、监理情况评估 （主要分析上述单位的资质、业绩及参与该项目有关人员的技术水平） 建筑设计单位：机械部第三设计研究院 　　　　　　　　　　　　甲级工程设计资质 施工单位：　　待招标确定 监理单位：　　重庆西蒙兹监理公司 　　　　　　　　　　　　　国家甲级监理资质;（五） 环境评估 　　　本项目的建设对周边环境无影响，故不作评估。 ;4、项目市场情况评估;（二）项目市场定位评估 （根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情 况评价项目市场定位的准确性，判断项目的档次及其面向的主要消 　　　　　费群体） 　　 本项目定位于适合中等收入阶层购买的中高档住宅小区，目标客户适应面较为广泛。 主力户型每套总价可控制在25－35万元之间，对于中等收入购房者特别是年轻白领阶层有较强的吸引力。;（三）房地产经营方式评估 　　　　　（主要分析项目采取租售、自营等不同经营方式的市场情况） 住宅和小区临街商铺采用出售的方式经营 车位预计开发商将采取销售和出租两种方式 ;（四）市场情况评估 1）供求情况 　　　2006年1-5月，商品房竣工面积439.83万