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房地产投资项目财务分析;第一节 房地产投资项目财务分析概述;第一节房地产投资项目财务分析概述;第一节房地产投资项目财务分析概述;第二节 财务分析基本报表 ;第二节 财务分析基本报表 ;序号;第二节 财务分析基本报表 ;序号;第二节 财务分析基本报表 ;第二节 财务分析基本报表 ;第二节 财务分析基本报表 ;第二节 财务分析基本报表 ;第二节 财务分析基本报表 ;第二节 财务分析基本报表 ;投资者各方现金流量表;第二节 财务分析基本报表 ;序号;第二节 财务分析基本报表 ;出售项目资金来源与运用表;序号;第二节 财务分析基本报表 ;序号;第二节 财务分析基本报表 ;第二节 财务分析基本报表 ;序号;第二节 财务分析基本报表 ;序号;第二节 财务分析基本报表 ;第二节 财务分析基本报表 ;第二节 财务分析基本报表 ;序号;第二节 财务分析基本报表 ;第二节 财务分析基本报表 ;第二节 财务分析基本报表 ;第二节 财务分析基本报表 ;第三节 传统的财务分析指标 ;第三节 传统的财务分析指标 ;第三节 传统的财务分析指标 ;第三节 传统的财务分析指标 ;第三节 传统的财务分析指标 ;第三节 传统的财务分析指标 ;第三节 传统的财务分析指标 ;第三节 传统的财务分析指标 ;第三节 传统的财务分析指标 ;4、回收期指标（见教材P223例6-2） 回收期是计算各投资项目的预期现金收益等于初始投资时的年数。收回初始投资所需时间越短的项目越好。 回收期与收益率之间也存在着倒数关系。回收期有多种计算方法： 回收期=市场价格÷净经营收益（全面资本化率的倒数） 　 回收期=初始股本投资÷税前现金流量（股本化率的倒数） 　 回收期=初始股本投资÷税后现金流量（现金回报率的倒数） 若每年预期现金流量相同，回收期=初始股本投资÷预期年现金流量。 若每年预期现金流量不同，则回收期是将每年预期现金流量求和直到等于初始投资额为止的时间。;第三节 传统的财务分析指标 ;第三节 传统的财务分析指标 ;第三节 传统的财务分析指标 ;第四节 现代的财务分析指标 ;一、现代财务分析指标的分类 1、根据是否考虑资金的时间???值，分为静态分析指标和动态分析指标两大类。 ;2、根据分析目标，分为盈利能力指标、清偿能力指标、资金平衡能力指标。 ;3、根据指标性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标三大类。 ;二、各财务分析指标与报表的关系 ;第四节 现代的财务分析指标 ;第四节 现代的财务分析指标 ;第四节 现代的财务分析指标 ;第四节 现代的财务分析指标 ;第四节 现代的财务分析指标 ;第四节 现代的财务分析指标 ;第四节 现代的财务分析指标 ;第四节 现代的财务分析指标 ;第四节 现代的财务分析指标 ;第四节 现代的财务分析指标 ;第四节 现代的财务分析指标 ;第四节 现代的财务分析指标;第四节 现代的财务分析指标;第四节 现代的财务分析指标;第四节 现代的财务分析指标 ;第四节 现代的财务分析指标 ;第四节 现代的财务分析指标;②关于净现值含义的理解 A、关于净现金流量的使用 在各项目之间进行比较的时候需要统一可比基础。 B、关于基准贴现率ic 基准贴现率就是项目净现金流量贴现时所采用的利率。它反映了资金的时间价值。在我国，它一般由行业或部门制定基准收益率作为基准贴现率；如果没有规定的基准贴现率，可以根据银行中长期贷款的实际利率确定；也可以根据投资者要求的目标收益率或最低回报率来确定。 项目分析评价人员在确定财务基准收益率时，一般综合考虑以下因素：当前整个国家的经济发展状况；银行贷款利率；其他行业的投资收益率水平；投资者对项目收益增长能力的预期；项目风险的大小；项目的寿命期长短等。;第四节 现代的财务分析指标 ;2、动态指标的计算 （1）财务净现值（例题） 净现值指标的作用 净现值指标是用来判别投资项目可行与否。净现值评价标准的临界值是零。 当NPV＞0 时，表明投资项目的预期收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余（即大于贴现率）； 当NPV＝0时，表明投资项目收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平； 当NPV＜0时，表明投资项目收益率达不到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平（即小于贴现率）或最低可接受的回报率，甚至可能出现亏损。此时项目不可行，应拒绝。 因此，只有NPV≥0时