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第七章 房地产信贷房地产信贷概述一、房地产信贷的起源 房地产信贷概述一、房地产信贷的起源 商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。 商品房预售最早出现于香港，1956年《预售楼花同意书》。 中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，国内借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。房地产信贷概述一、房地产信贷的起源 商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。 商品房预售最早出现于香港，1956年《预售楼花同意书》。 中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，国内借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。房地产信贷概述一、房地产信贷的起源 1994年，建设部根据这一立法发布第40号令，在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售条件做出了明确规定，并于2001年及2004年进行了两次修订。 2005年8月15日，中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》，建议决策部门考虑取消房地产预售制度。这份报告在市场上引起了各方的关注和争论，对预售制度的研究已经成为了房地产市场继续健康发展不得不面对的重大课题。房地产信贷概述二、房地产信贷的基本特征 房地产信贷主要是指以商业银行为主体的房地产金融机构以房地产为服务对象，围绕房地产再生产的各个环节发放贷款的借贷活动，即各房地产金融机构运用各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地和房屋的开发、经营者以及住房购买、消费者。房地产信贷概述二、房地产信贷的基本特征 (一)贷款投向受到严格控制 为了防范房地产信贷风险，各商业银行通常会严格审查房地产信贷的发放条件，适时调整和优化房地产信贷投向。在政府对房地产行业实施调控的背景之下，房地产信贷的这一特征被进一步强化。房地产信贷概述二、房地产信贷的基本特征 (二)贷款期限较长 房地产开发贷款期限可能达到l～3年，甚至到5年；个人住房贷款的合同贷款期限可达20—30年，具有较高的信用风险和流动性风险。现实中，解决信用风险的手段是用房地产本身作抵押，而解决流动性问题的手段是发行抵押转手债券。当市场中诞生了抵押转手债券后，投资者投资的工具增加了；而对于房地产商来说，其融资渠道增加了，竞争力得到加强。房地产信贷概述一、房地产信贷的基本特征(三)贷款规模与资产占比有限制 虽然房地产贷款属于各商业银行的优质资产，但各商业银行还是对这种资产的规模与比例进行了严格的控制。通常，房地产开发贷款一般控制在商业银行全部信贷资产的l0％左右；个人住房贷款占比一般在l0％～15％，或更高一点。某些国家和地区的著名商业银行的个人住房贷款甚至高达其信贷资产的40％以上。房地产信贷概述三、房地产信贷应满足的条件（一）房地产信贷设立条件的原因 房地产信贷条件的确定，就必然要考虑到多方面的要求和利益。 苛刻的信贷条件虽然对银行有利，但却限制了信贷业务的扩大；宽松的信贷条件虽然对借方有利，也符合政府的要求，但要以按期偿还本息为限。这样，一定的信贷条件就成为房地产信贷活动展开的前提条件。房地产信贷概述三、房地产信贷应满足的条件（二）房地产信贷应满足的基本 房地产信贷必须以抵押或担保作为设立的基本条件。 之所以有这种规定，是因为将贷款的偿还风险降低到最小限度是房地产信贷机构的首要任务，这就决定了，信贷条件的出发点和归宿点是：贷方能否如期回收本息，借方能否按期偿还所贷款项的本金和利息。房地产信贷概述（三）房地产信贷应满足的其他条件1.借款单位应满足的条件（1）借款单位必须是依法批准的法人单位（2）借款单位必须实行自主的生产经营和独立的核算（3）借款单位必须拥有一定的自有资金目 前具体要求有以下两个方面限定：一是企业自有流动资金要达到生产流动资金总量的30％；二是预收购房款时开发建设工程量不低于总工程量的1／3。（4）借款单位要在银行开立账户，将所有业务收入存入银行，并由银行办理结算业务。（5）必须具有年度开发计划和开发项目规划设计文件，这些计划和设计文件是经过企业批准部门的认可和确定的。（6）必须有健全的管理机构和财务管理制度，并定期向贷款银行提供经费计划和财务收支计划以及会计、统计报表等有关资料。房地产信贷概述 2．个人借款应满足的条件 商业银行对居民个人购房的首付款额度、贷款期限以及利息支付等方面作了相应规定。 (1)首付款额度。首付款额度是指购房者支付占住房总价一定比例的先期购房款额度。世界各国通行的做法都是如此，即不给予购房者100％的