物业管理前期介入与房地产开发的互动.pptxVIP

物业管理前期介入房地产开发的互动;物业管理前期介入的概念;本讲主要内容;一、物业管理前期介入的管理基础 ;（3）以销售为导向。这类企业重视产品的销售，运用各类促销手段来加强销售。这类企业主要通过销售手段来获取利润。虽然重视生产产品和消费者之间的联系，但是还做得不够，没有按照消费者的需求来生产，而是先生产出产品，再努力销售给消费者。 （4）以营销为导向。这类企业所有活动都以顾客的需要为自己的经营目标，通过市场细分化，确定目标市场；按照目标市场的需求，确定整体经营??略（产品策略、价格策略、促销策略、分销策略、广告策略等），使消费者满意购买产品，从而实现企业利润。;一、物业管理前期介入的管理基础;一、物业管理前期介入的管理基础 ;一、物业管理前期介入的管理基础; 2）物业管理前期介入可促进物业销售 随着人的消费心理日渐成熟，人们的消费理论也在发生根本性变化。人们注重商品品牌和内在质量的同时也越来越注重商品的售后服务。 “以质量求生存，以品牌求发展，以服务求信誉”的观念成为企业生存、发展的追求。一些精明的房地产商，把良好的物业管理作为销售房屋的卖点之一。 南方物业管理可以提高楼宇价格20%~30% 。;2.用反馈方法来分析物业管理前期介入的必要性 1）反馈方法基本概念 反馈是控制论的一种方法，事实上反馈控制是一切客观事物相互作用的一种普遍形式。 一项经营活动要想保证质量，取得成功离不开有效控制，控制过程就是通过信息的传输和反馈，以实现管理效果得到有效保证的过程。;一、物业管理前期介入的管理基础; 反馈系统构成如图： ①输入信号 ②控制信号 ③输出信号 ④反馈信号 ⑤干扰信号 ⑥外部信号 ; 2）物业管理前期介入是一条有效反馈通道 反馈的特点是“根据过去的操作情况去调整未来的行为”。 由于物业管理人员在长期管理实践中了解物业的优缺点，在房地产新一轮物业开发时，物业管理企业前期介入把住户对物业的需求意见表达出来，并且从住户角度出发来积极参与房地产开发的各项活动，完全起到了反馈通道作用。 ;二、物业管理前期介入可行性研究 ;一、物业管理前期介入的管理基础; 2）从物业管理公司的角度分析 利的方面：前期介入熟悉了解物业，为今后接受这新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。 弊的方面：如果物管公司承担前期介入经费，由自己承担增加成本费用，对本身就是微利行业的物管企业压力太大，同时担心前期介入招标了，在正式管理时，业主不要该物管企业管理，则对前面成果付之东流，会感到得不偿失。 ;二、物业管理前期介入可行性研究;2. 技术力量保证 为了使前期介入成功，物管公司必须由专门技术人员进行参与。由于物业建设周期较长，不可能抽调大批人员介入。而采取两种方式介入： ;二、物业管理前期介入可行性研究;二、物业管理前期介入可行性研究;3. 法律制度的保证 房地产开发过程中是否需要物业管理前期介入，开发商是需要受到委托才能开展此类工作（通常开发商考虑眼前利益较多而忽略此项工作）。由委托代理理论而知，需要有委托人、代理人委托协议或委托合同，而在物业管理前期介入工作中，委托人没有明确，因此完全意义上的委托代理关系在这里不可行。;二、物业管理前期介入可行性研究;二、物业管理前期介入可行性研究;1. 物业管理前期介入时期 物业管理前期介入与房地产整个过程紧密相连，通常与房产开发全过程各个时期有关，通常分为几个阶段;三、物业管理前期介入的方式与内容;三、物业管理前期介入的方式与内容;物业管理前期介入的流程图如下： ; 2. 物业管理前期介入的方式及内容 物业管理前期介入和其方式与内容主要有以下三个部分： 1）早期（可行性研究规划设计阶段）充当顾问 （1）可行性研究 ①确立物业管理档次。根据商品房定位确定今后管理水平。 ②制定物业管理方案。物管开展的硬件条件应给予满足。 ; （2）规划设计 根据物管活动经验在设计中应满足人与居住环境的和谐，因此要考虑房屋使用功能合理、实用、楼群布置合理，建筑造型与色调的和谐、室外环境、居住的安全与舒适，交通便利与生活方式等等，特别对一些业主生活中必不可少的相关条件应逐一提出在规划设计中考虑周全。主要有下面一些内容 ;三、物业管理前期介入的方式与内容;①各类配套设施的完善 对于一定规模的住宅小区，要有幼儿园、学校等公益事业，各类服务商业网点（饮食店、邮电所、银行）、人们休息活动场所与场地。;三、物业管理前期介入的方式与内容;③安全保卫系统 规划设计时，对安全保卫系统智能化给予足够重视。在节约成本前提下尽可能设计防盗报警系统，给业主创造一个安全的居家环境。 ;④垃圾处理方式 根据各地不同情况，决定是否采用设立垃圾桶