杭州某地产诚园项目研究定位战略报告.pptxVIP

报告结构思路项目解析项目目标项目核心问题城市背景房产形势与政策走向市场分析豪宅发展趋势杭州豪宅市场现状分析案例借鉴发展战略及策略客户定位整体定位形象定位产品定位物业发展建议本案7.6公里6公里武林广场本案本案700米西湖西溪湿地项目位与杭州城西蒋村商住区，与主城以及西溪湿地无缝连接，是城市新兴的高端住宅区区域属性区位、交通项目属性生活配套地理位置:位于杭州市主城区域文一西路北侧,距市区中心武林广场7.6公里，距西湖6公里。交通情况：区域交通主要依赖道路交通，有文一西路、紫荆花路、绕城公路、留祥路。项目临近西溪湿地，距离西溪湿地北侧直线距离700米，西溪湿地的环境对项目影响深远。关键词一：新兴高档居住区 西溪天堂西城广场绿城育华学校蒋村公交中心西溪实验学校片区发展已进入成熟临界点，交通系统发达，商业、旅游、教育等高品级生活配套即将成熟区域属性区位、交通项目属性生活配套区域内公交系统完善，距蒋村公交总站仅数百米，与主城无缝连接。同时紧靠文一西路延伸段，具备高度的城市生活效率。教育资源丰富，项目地块周边有绿城育华学校、西溪试验学校、学军中学、浙大紫金港校区等数家中高等教育机构。商业：项目距西城广场、城西商业中心近在咫尺。西溪天堂项目具有旅游集散换乘、旅游服务和商住休闲三大功能，涵盖湿地博物馆、国际品牌的五星级度假酒店、超五星级度假酒店、精品商业、顶级产权式酒店、五星级标准酒店式公寓、旅游集散中心等多重复合功能。西溪天堂浙大紫金港校区绿城育华学校关键词二：拥有成熟的高品级生活配套西城广场位于片区的核心地段，两侧临路，通达性极佳，周边楼盘档次较高，无强势的景观资源，但与强势景观资源西溪湿地近在咫尺区域属性地块四至项目属性地块指标关键词三、四：区域核心地段 无强势景观资源 ，但距强势景观资源较近东至东至紫金港路西至规划中蒋村东路 南依规划中蒋村一号路 北北临规划中的双龙路。南至东至北至西至地块内部1地块内部2项目地块方正，地势平坦，规模在片区属于中等水平，内部不存在拆迁问题区域属性地块四至项目属性地块指标项目 经济技术指标宗地1号地块2号地块占地面积44870平方米44664平方米 容积率≦2.2≦2.2建筑密度≧30%≧30%绿化率≧30%≧30%限高50米 50米 规划用途住宅住宅使用年限7070楼面地价10188.19元/平方米11142.29元/平方米地块内部为荒地，不存在拆迁问题地势平坦，无明显高差2号地块为不规则梯形，给规划带来难度1号地块与2号地块规划又市政绿地，2号地块规划有幼儿园关键词五：中等规模 ，地块平整，易于规划地块解析小结——项目具备开发豪宅的条件，但是存在一些不利的限制因素。1. 地块处于蒋村综合综合规划区核心地段，由于未来土地供应较，因此具有地段稀缺性优势因素2.该地块虽不要占据西溪湿地核心区域，但距离较近，具备一定的借势作用，且地块方正，易于规划3. 项目周边各种高品级生活配套齐全4.品牌优势：绿城在杭州开发多年，积累了相当的高端客户资源，品牌及产品成为杭州乃至浙江开发商的代表1. 地块：1号、2号地块分离，地块开发的联动空间存在i定障碍。弱势因素2. 资源：项目不占有西溪湿地的核心资源，对于地块价值的提升有限3、公建：如何处理市政规划绿地、幼儿园与1号、2号地块的关系为两地块联动开发的难点项目属性界定：杭州核心区域边缘区域，具有一定景观资源的、中等规模的、城市高端豪宅项目项目属性界定：属性界定描述诠释地段杭州蒋村综合区核心居住区域未来发展位于蒋村综合区规划的住宅核心区域；将建设成为和谐杭州示范区核心区块的配套服务中心和新水乡式的高标准住区。资源临近西溪湿地一处规划绿地项目临近西溪湿地，距离西溪湿地北侧直线距离700米，处于西溪湿地外围保护带范围内。政府规划一处绿地，可融入项目开发；本体地块本身高价公建配套平均10000多元/平米的高地价，注定成为豪宅。公建幼儿园是项目的必须配套。区域核心区域＋邻近景观资源＋高端住宅项目报告结构思路项目解析项目目标项目核心问题城市背景房产形势与政策走向市场分析豪宅发展趋势杭州豪宅市场现状分析案例借鉴发展战略及策略客户定位整体定位形象定位产品定位物业发展建议※绿城的品牌决定了本项目与生俱来便是市场的领导者而非跟随者※区域的优越条件决定了本项目的起平高度以及豪宅价值实现的必然性项目目标： 成为杭州、浙江乃至全国的豪宅价值地标和品质地标 超越区域内项目价格水平，成为市场的领导者 成为绿城集团品牌跨越的主要驱动力目 标企业目标： 实现绿城集团城西高端市场的战略布局基于项目的目标及本身条件决定了本项目必须跳跃区域价格水平，打造一个杭州顶级豪宅项目土地成本10000元/平米杭州顶级豪宅项目1、东方润园：37000元/㎡。3、西湖8号公馆：60000元/㎡4、白马公寓：35000－40