房地产开发企业经营过程中的税收决策.pptxVIP

李记有简介 李记有：硕士研究生、高级会计师、中国注册税务师，国家会计学院客座教授，清华大学客座教授,中国税收筹划网CEO、北京致通振业税收筹划事务所有限责任公司董事长、《企业纳税管理工具箱软件》研发人、全国知名税收筹划实战运作专家，曾为全国数十家企业担任高级税务顾问，设计最优纳税方案。 著有《企业税收筹划操作指南》、《企业如何进行税收筹划》、《税务代理理论与实践》、《国税实务》、《税收筹划的基本思路和实务操作》等著作。在国内首先创立税收筹划“变量引进”和“因素分析”两大学说，并创建了全国首家税收筹划网。是中央电视台、中国税务报、中国财经报的税收筹划访谈嘉宾，并多次在全国几十个大中城市举办专场报告会。筹划魔方：在变化中寻找筹划空间——房地产开发企业经营过程中的税收决策主讲人：李记有引 言 房地产是世界最大的一项产业，约占全球各国GDP总和的15％。从2003年开始，全球投资资本，包括个体投资者的投资热情，正在加速流入中国的房地产市场，而中国的地产行业和地产商正如雨后春笋般发展起来，随着中国经济的蓬勃发展，中国的房地产行业遇到了良好的发展机遇，同时也面临空前的竞争。 从案例看房地产开发企业税收筹划的价值和作用案例一：两个关键点改变， 某房地产开发企业节税上亿元！案例二：十分钟谈话， 谈出300万元税款节省！案例三：重新调整纳税流程， 变出税收优惠案例四：两种租赁行为，租金一样， 为什么纳税额差异很大？三个基本结论：结论一：税收筹划可以给企业带来巨大的价值结论二：税收筹划是企业在税收上的合法安排结论三：税收筹划是在企业主动变化中实现的一、房地产开发企业为什么要做税收筹划（一）什么是税收筹划？ 税收筹划也叫纳税筹划，是指在符合立法精神的前提下，纳税义务人、扣缴义务人利用税法的特定条款和规定，借助一定的方法和实现技术，通过对经营活动、投资活动、理财活动的周密安排，实现的税款节省。（二）税收筹划的特征一种节省税款的方式请注意它的本质特征！具有合法性一种精心的纳税安排非财务属性（三）税收筹划与避税税收筹划避 税 利用税法漏洞国家采取反避税 研究税法 合理利用国家保护支持税收筹划与避税是两码事儿避税，是指纳税人利用税法规定上的漏洞、不足和缺陷，在纳税前采取合乎法律规定的方法规避或减轻税收负担的行为。避税不符合国家的立法精神，但不违法，国家用反避税措施对其加以限制。而税收筹划符合国家的立法精神，受国家保护和支持。（四）房地产开发企业做税收筹划的必要性1、开发周期长，涉税复杂。2、交易金额大，涉税金额大。3、是税务机关监管重点，涉税风险大。4、如果筹划成功，带来价值大。5、涉及个风险点、节税点，筹划空间大。二、税收筹划的基本原理（一）揭示税收筹划的内在规律 离不开纳税成本的的分类研究企业纳税成本 税款成本办税成本 风险成本1、税款成本及其可控性分析 税款成本是指企业按税法缴纳税款的多少。按照税收强制性、无偿性、固定性的特征，该成本是固定成本。因此，很多企业也认为该成本是不可变的。2、企业办税成本解析 办税成本即是用于办理纳税事宜方面的成本支出。主要包括办税人员工资支出、购买相关办税工具、参加相关培训及外聘税务顾问支出。3、纳税风险成本及其类型 在企业运行过程中，纳税风险包括两种类型，一是企业多交税款的风险，二是企业违反税法少交税款而被罚款、滞纳金等的支出。（二）税收筹划内在规律——“两大学说”介绍1、变量引进学说 所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的要素。变量引进，就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异化选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化。 1、纳税人的注册地点 2、纳税人的性质或组织形式 3、纳税人选择的行业 4、企业资产、设备是否是国产产品 5、企业选用什样的从业人员五类变量2、因素分析学说 因素，就是构成事物本质的成分，或者说是决定事物发展的原因或条件。因素分析，就是对那些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的。 1、特定税收政策因素 2、税收优惠政策因素 3、税制要素 4、计算公式中的内嵌因素 5、组织形式因素 五大因素3、税收筹划“两大学说”的互相转换 变量引进法和因素分析法“两大学说”之间是相通的，变量引进中的变量也属于因素分析中的因素，特别是在实际的操作中，两者是密切联系的。纳税人在运用这两种理论模型时，要体现出灵活性。一方面从逻辑分析入手，从因素分析的角度找到税收筹划的空间，另一方面，又要打破思维定式，进行跳跃式思维，从变量引进的角度，找到税收筹划的空间。三、房地产开发企业如何根据不同阶段进行税收筹划？（一）买地阶段的涉税分析与筹划（二）建房阶段的涉税分析与筹划（三）售房阶段