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房地产企业融资手段分析 房地产企业的特性 1投资规模大，周期长，需要长期资金2 产业链长，关联性强，关系人们安居乐业33受政府，宏观经济形势影响大4房地产企业融资的特殊性房地产企业融资：是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。 房地产企业融资 广义的房地产融资指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为 。狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为 。Company Logo房地产企业融资的特殊性：开发资金需求量大，高度依赖外部资金需要以土地和房产作为抵押担保的条件高经济风险，高财务风险高度依赖资本市场 房地产企业融资手段分析 ——以万科发行可转债融资为例 万科简介可转债融资 启示与建议 万科概况创建主营业务上市时间在企业领导人王石的带领下 ，成立于1984年5月 公司为专业化房地产公司,主要产品为商品住宅1991年1月29深圳证券交易所 万科地产业务采取的是中央集权式架构，并采用一定的标准化来不断占领中国市场 强有力的总部对关键环节进行控制并对战略及标准化进行布局总经理办公室人力资源部财务管理部战略采购部规划设计部工程管理部资金中心总部层面区域层面（独立核算本公司与一线公司）深圳公司 北京公司上海公司一线公司(独立核算）广州公司，中山公司，东莞公司等南昌公司，无锡公司等相关公司等万科成长之路2008年1991年1月29日“2008年中国房地产上市公司价值榜”在广州揭晓,万科获得综合价值(沪深)TOP10冠军称号.2007年深圳万科A股在深圳证券交易所上市,万科成为国内首家股票公开上市公司.,1993年12月28日万科净利润达到48.4亿元,并成为全国首家销售额超过500亿元的房地产”超级航母”.正式更名为更名为“万科企业股份有限公司”。发行可转债的背景: 2001年6月，万科现金流出现负值达7.25亿元,为了弥补资金缺口,万科董事会决定发行可转债. 万科通过证监会审核,批准发行总额为15亿元的可转债.可转债： 可转债全称为可转换公司债券。在目前国内市场，就是指在一定条件下可以被转换成公司股票的债券。可转债具有债权和期权的双重属性，其持有人可以选择持有债券到期，获取公司还本付息；也可以选择在约定的时间内转换成股票，享受股利分配或资本增值。所以投资界一般戏称，可转债对投资者而言是保证本金的股票。 从1994年以来,万科的债务资产比率较高且较为稳定。最低时2000年为0.47,最高时2006年为0.65，无明显波动年份出现。（资料来自百度文库/view/2bf25d59804d2b160b4ec0e4.html/view/2bf25d59804d2b160b4ec0e4.html） 从行业平均来看，债务资产比率浮动于0.41—0.58的区间。一直以来较为稳定，没有大幅波动。 比较上图，万科的负债资产比率要略高于行业平均水平。 （资料来自和讯/2011/zichanfuzhai2011/2011/zichanfuzhai2011）１、2003年前，净资产增长率均高于总资产增长率，直到2004年开始总资产增长率才超过净资产增长率。2、1994—2006年间，净资产增长率和总资产增长率有明显起伏，分别在1997年、2000年、2003年和2006年。 这其中1988年发行新股（A股），1993年发行新股（B股），1997年和2000年进行配股，2002和2004发行可转债，2006年增发股份，由此可见，权益资本的筹集是万科A资产快速增长的重要原因。（资料来自新浪股票/stock/company/sz/000002/27/F45.shtml/stock/company/sz/000002/27/F45.shtml） （图表来自百度文库截屏） 公告日期项目2002-06-26 2004-10-15资金来源 可转债发行 可转债发行 实际募资金额(元) 1474976070 1957442599.8发行费用(元)32557400.2货币募集金额(元) 1500000000 1990000000货币名称人民币元 人民币元 （资料来源新浪财经/stock/company/sz/000002/24/137.shtml/stock/company/sz/000002/24/137.shtml）以万科2002年6月26日发行可转债为案例本次可转债公开发行申购情况类别原A股股东优先配售网上一般社会公众投资者发行网下向法人投资者发售申购户数（户）7899276813有效申购户数（户）7899276813有效申购手数（手）44474813612831401750有产申购资金（元）44474800013612830001401750000发行前后比较:相关指标发行前发行后