某广场项目定位及建筑规划设计建议拟案 .pptVIP

四、整体包装、创新模式下的价格提升 1、临街门面：均价2.5-3万元/平方米 2、二楼均价7000-10000元/平方米，三楼均价4000-5000元/平方米 3 、住宅部分售价也将在酒店/品牌百货及超市的拉动下，售价将创芝山房价新高：均价2500/-2600元平方米 核心策略： 1、“高端住宅+主题式购物城+投资性产权酒店”提升项目价值，拉动整个商圈升级。 2 、星级酒店以首个产权式酒店推出 3、住宅以永州首个第一高度品质名宅和精装公寓销售。 规避风险策略 如何化解风险 首先得找出风险所在 根据我们以往多次操作此类项目的经验分析，有以下几点 1商业部分，主力店是否能引进？ 2主力店引进了，能否经营成功？ 3商业部分销售了，如5年返租期到了，这么办？ 4产权式酒店是否有市场，能否销售成功，品牌能否引进？ 规避风险策略-商家能否引进 根据我们多年和品牌商家的接触，没有招不到的商，只有租价和免租期的优惠情况，因此我们可以根据主力超市和百货及餐厅品牌店（如肯德基）给予良好招商政策，也可采取品牌输出（给予品牌使用费），和投资加盟的形式，达到目的。 规避风险策略-商家经营是否能成功 做为品牌超市或百货商家，它们有自己完善而系统的选址，经验和评估经验，对于时代广场项目而言，如此优越的地段和发展潜力，以及方便的交通网点和到达率，（据我们了解未来三年周边常住人口将达5万以上）我们只需根据主力商家需求指标，规划建设好项目产品，提前采取意向性定单开发模式，解决炒作和项目商业规划的事情，（后期商业经营和推广上给予一定支持和配套）最后能否经营成功是主力店自己的事情， 规避风险策略-返租期到以后这么办 从项目的角度出发，开发商投资项目计划做短线还是长线，根据我们多次接触，应当是短平快高价销售项目，因此第一要素应当是如何解决销售，使资金到位，第二步的主力店招商和品牌店加盟，才有资金资本运作，第三步有主力店的拉动也解决了，商业部分招商和经营的难题，对做旺商场，拉升项目商业价值有利，而商铺投资者也十分清楚，投资自然会有风险，只能跟定品牌能使风险降低，而开发商只做好返租期内，所返还给投资者的钱就行，五年之后也是给风险转嫁给商业管理公司或业主委员会， 为何规划产权式酒店是否有市场？能否销售成功？品牌能否引进？ 三大问题 1、芝山高档酒店的市场空间 2、通过酒店拉动区域价值，配合商业提升项目住宅价值 3、引进酒店利于发展商区域深度开发，规模开发 3、产权式酒店对销售、利润的贡献 产权式酒店出发点和市场分析 不仅是撬动点，也是利润点 区域酒店业市场分析 永州酒店业在进入到2010年得到了迅猛发展，竞争日趋激烈，全市二区上档次和规模的大小有近30家,特别是高星级酒店。在永州市内达到四星级水平的酒店就有4家.但是因为永州人的消费文化，使的酒店业生意火爆 红太阳大酒店 红太阳大酒店 湖南红太阳投资集团有限公司投资兴建的四星级旅游饭店。 酒店位于湖南省永州市零陵区南津中路繁华地段总占地面积15000平方米，建筑面积3.66万平方米,主楼17层，附楼5层，集住宿、餐饮、休闲和商务服务于一体，拥有各类房型205间，包括总统套房、行政套房、商务套房、新婚套房、女子套间等. 柳子大酒店的前身是零陵区委、区政府的接待单位永州宾馆。2002七月被桂林江河水电责任公司整体收购后，严格施工投资近3000万元。全方位进行了新建和装修改造，全部按三星级标准，经过一年紧张有序的建设，永州柳子大酒店于2003年9月29日正式开业运营。展现在永州人民而前的是—座现代化气息浓厚的园林式酒店，酒店拥有豪华别墅套房、行政贵宾房、标准房等145间(套)，绿化覆盖面积达40%，是目前零陵区接待国内外贵宾的重要场所。2005年元月被省旅游饭协会评定为水州市首家三星级旅游饭店 南华酒店 项目位于冷水滩区湘边之滨,主体高22层，总建筑面积4万平方，拥有368-450间各类房 路桥拉通良好的发展潜力，优越的自身条件 本项目必须是一个高附加值、高利润回报项目 潜力 本体分析总结 本项目地块位处联城大道核心位置，城市主道交汇之地，周边各项配套完善，发展潜力空间大，但项目同样面临地块小，地价高， 造成项目的价值利润点和难点在商业部分，住宅部分去化难度不高 第三部分 我们的思路 思路决定出路 项目定位建议及操作模式选择 如何利润最大化 跳出项目看项目 站在城市运营和这个城市缺什么的高度去考虑 时代广场 定位创造价值（一） 在有所高度的同时也要具备对项目地块自身分析 和消费习贯,购买力以及周边城市规划和交通等因素 项目能给城市带来什么？ ---解决项目做什么的问题 常规住宅项目 中式或欧式建筑风格定位市场差异化不