2020年御园营销策略总纲.pptx

01Location客户定位客户定位分析河东区本地“有钱人”，地缘性客户群Q1客户来源？地缘客群为核心并辐射兰山、周边乡镇，以多样产品实现全域覆盖通过借鉴周边成功项目经验，结合本项目实际，对客户定位做如下判别：Q3客户属性？河东有购买力的改善客户；具有一定的购买实力，愿意为高品质、物业服务买单；良好的品牌及信誉度实质上在一定程度上降低了客群对其他因素的考量；优质学区配套为强力磁场，城乡高端客群愿为更好教育资源追求更好居住品质；受城区域规划落地、区域优势配套、地缘情节等影响，渴望住好房子，注重后续服务，认品牌，重品质。Q2客户年龄？25-30岁高级刚需客群及30-40岁品质改善客群，客户家境殷实，购买能力强，能够承付高价物业，属新兴的富裕阶层典型客户描摹地缘性客户，客户关注价格、地段、教育、产品区域特征：以地缘性客户为主；家庭结构：2-4口之家在30-50岁，首次置业及改善居住环境，地缘情节或子女面临上学的客户；职业特征：私营业主，周边职工、公务员、地缘客户；置业目的：一般有0-1套置业经验，对自身需求有准确把握；关注重点：关注价格和地段的同时，还关注房屋的质量、社区的品质、物业服务等，有一定的地缘情节。客户定位小结驱动因素：客户较关注价格、户型结构、学区、生活配套；差异推广：项目各方面具有均好性，差异化为品牌及产品，可作营销推广发力点；客户群体：以地缘性改善/高级刚需客户为主，年龄主力30-50岁； 主力客群是有一定故土情节、向往配套学区、追求品质的目标客群02Part three项目目标分解货量盘点及销售目标货量推售策略蓄客目标蓄客分解货量盘点产品类型楼号户型（㎡）套数总面积（㎡）总货值（元）洋房6F1116242965.1532,616,6502125243170.7734,878,4703125243170.7734,878,4704108364150.3945,654,290小08148,027,880洋房7F5116283412.8137,540,9106125283653.0540,183,5507139284033.1944,365,0908108424771.3252,484,5209116283412.8137,540,91010125283653.0540,183,55011139284033.1944,365,09012108425137.0656,507,66013116283412.8137,540,91014125283653.0540,183,55015125425137.0656,507,66016116283412.8137,540,91017116283412.8137,540,91018125425488.0360,368,330小05622,853,550洋房92562,933,75020108545721.2562,933,750小5125,867,500洋房9F2191221917.321,090,300小计221917.321,090,300合93917,839,230储藏室小计/15720.8547,162,550车位小计970/97,000,000商业小计9669.47/总货值1,062,001,780目前已获取的北地块货值约10.62亿（住宅+车位+储藏室销售的货值合计）20# 9F21# 9F18# 7F12# 7F19# 9F15# 7F8# 7F17# 7F11# 7F4# 6F14# 7F16# 7F7# 7F13# 7F10# 7F3# 6F6# 7F9# 7F5# 7F2# 6F1# 6F备注：住宅按11000元/㎡计算，车位按100000元/个计算,储藏室按3000元/㎡计算116户型共164套，占比24%；125户型共216套，占比32%；108户型共228套，占比33%；139户型共56套，占比8%；91户型共22套，占比3%。20# 9F 108㎡21# 9F 91㎡ 18# 7F 125㎡12# 7F 108㎡19# 9F 108㎡15# 7F 125㎡8# 7F 108㎡17# 7F 116㎡11# 7F 139㎡14# 7F 125㎡4# 6F 108㎡16# 7F 116㎡7# 7F 139㎡13# 7F 116㎡10# 7F 125㎡3# 6F 125㎡9# 7F 116㎡6# 7F 125㎡2# 6F 125㎡5# 7F 116㎡1# 6F 116㎡销售目标2020年签约、回款目标9亿实现销售：溢价高！速度快！资金回流快！货量推售计划推售策略：一次开盘3次加推首推区货值约2.15亿。南地块获取后推售节奏可进行适当调整。二批次首批次开盘预售