富阳咨询_上海BW国际企业会馆裙楼商业策划招商项目简报_123PPT.pptxVIP

;;;;;;;;用主流理念包装主流项目…;一、国际商业项目的运营趋势何在？;站的更高才能看的更远…;主题式商业理念;同质化时代的制胜法宝…;香港…;;;◆ 主题式商场已成为国际商业项目之主流运营模式;二、主题式商业运营模式是否适合中国市场？;事实胜于雄辩…;本土案例 上海广场－无限度 大上海时代广场 香港新世界大厦;;项目主题定位;; 一楼精品云集，Maison Mode，Gucci等顶级品牌为您精心准备各类适合晚宴，舞会的高级时装，装点您的高品位生活。如果假日休闲的你想要放松心情，ZARA的各类时尚休闲装定有一款适合你。;2F;2F;3F;4F;5F;6F;; 商场招商定位方面，也基本引进国外优质品牌，此举为淮海路更好的招商引资创造了前提，同时也极大的推动了卢湾区经济的发展。 淮海路继承了以往的传统，逐渐形成以高层次，高收入之跨国企业工作人士商业与娱乐的首选地，而香港新世界大厦作为淮海路上最高的建筑，也足以堪称其中的代表，并于2004年9月在北京获“中国房地产TOP10研究组”评为“2004中国10大新地标建筑综合体”之一。;◆ 主题式运营模式成就本土商业项目;二、本案之商业主题定位推演;适合的才是最好的… 科学的才是可行的…; 所在商务区内消费者的反馈信息 （资料来源：问卷调查） 各业态品牌商家的反馈信息 （资料来源：招商组客户接洽）;; 商务人士 社区人士;江苏路“＋”延安西路（华敏翰尊，太平洋中心） 2组， 共50人;资料来源：问卷调查;便捷;资料来源：问卷调查;资料来源：问卷调查;资料来源：问卷调查;资料来源：问卷调查;资料来源：问卷调查;;;商家名称;商家名称;商家名称;商家名称;商家名称;商家名称;商家名称; 沿街商铺业态以中高档餐饮为主 面积多为300-2000平方米; 沿街商铺业态以商务服务社区功能为主（经纪，便利店，面包房，小型服装店） 面积多为20-30平方米; 沿街商铺业态以中低档餐饮为主 面积多为50-150平方米; 由于区域商业氛围未形成，且本项目商业量体较小，因此不适合定位为大型商场； 结合参考周边办公楼，建议将项目定位成服务于自身以及附近办公楼的配套型商业； 採取錯位經營，有別於华敏翰尊群楼以大型餐饮為主，建議以中型餐饮為主要業態。; BW裙楼商业应该被打造成一个活跃的商务配套与社区配套项目。 项目周边现有的商业项目基本以服务写字楼客源为主，但商务消费具有明显的时间特性，而我们则希望创造一个是人们可以频繁消费的地方，所以我们在聚集一些商务配套业态的同时附以服务类，时尚品牌，餐饮及酒吧。不想给消费者打造出一个只适合商业消费的错误理念，而是让消费者觉得这是一个购物中心，来此的目的是购物而非吃顿饭或办件事。 由于需要和兆丰大厦群楼商业及华敏翰尊群楼及周边商业错位经营，我们必须核定一定比例的消费者，锁定在我们项目周边的社区居民，同时又尽可能延长商务客流的消费时间，而不仅仅是进餐完毕就离开。; 餐饮是吸引客源（商务客及社区客）的重要因素，尤其是该项目未成熟时的前期。但在本项目中，我们应慎重的选择餐饮类型，不同餐饮组合会有截然不同的结果，我们不想再创造另一个华敏翰尊。我们必须创造出一个“不同点”，吸引餐饮业主，使消费者乐于在此享乐、尝鲜，此概念将贯穿整个项目。 BW的停车限制将使消费者及大型餐厅业主感到不便，这将是一个需要重视的因素。 我们项目内部的餐厅并不应该去和华敏翰尊内的大型餐厅进行竞争，我们项目的餐厅应该是精致和创新的，消费者可以通过我们项目内众多的中型餐厅来享受到丰富的选择。 我们项目裙楼的硬件设施目前可能对餐饮业有所限制，如这种情况无法改变，则我们认为可以在某些区域内安置很少油烟污染的轻餐饮。 ; 项目定位应该准确，本项目内应该时刻活跃着消费行为及服务行为（针对商务配套）。目标消费群体应该是CBD内的商务客和周边社区居民。 内部单元和高区商铺应该引入知名餐饮品牌或零售主力店（如名品折扣），从而扩大本项目的辐射群体，并延长消费者购物时间。这项将创造更多的购物活动，而非时间短暂的商务消费，并且使业主能争取到更高、稳定的租金收入。 利用外部店铺来创造本项目业态丰富的表现，并和周边环境相互应。同时不断的引导消费者，培养对BW商业的消费习惯。 为了避免与周边两大商圈的正面交锋，我们必须创造出自身特色，以便与其周边商业项目区别开，并在本区域内形成亮点。;;“白领一族的美食娱乐休闲馆” －企业上海白领 吸引年轻时尚之白领女性利用午休的间隙，来本项目逛街消费。 未来这里将是所在商务区内唯一一个商业场所，在这里消费者可以发现周边商务配套中所没有的商业功能，并尝试消费。;“社区居民的精致生