09.10.19武汉光谷市场调研报告(改).pptVIP

;序 言——;目 录;武汉GDP一直稳定增长，2004年以来，GDP增长幅度稳定在14.5%以上的水平 虽然2008年GDP增长幅度下滑，但依然保持高位运行，同期，湖北GDP首次超过万亿，武汉GDP也接近4000亿 ;宏观市场情况 ｜宏观政策;;;房地产GDP一直保持增长势态 房地产在总GDP及第三产业GDP中所占比例较小，并在近几年里呈现下滑趋势，2008年所占比例分别为3.48%及6.92%，约回归至2003年的水平 房地产所占比例下滑的同时武汉GDP并未受到影响，反应出武汉GDP对房地产产业的依赖程度较小 从社会城镇固定资产投资看，房地产随固定资产投资额度的增加而上涨，但自2005年以来，房地产投资的增长幅度便落后于城镇固定资产的投资增长率，城镇固定资产投资对房地产的依赖程度在降低。;宏观经济回暖 全国房地产成交量集中放量;警惕：成交量放大下的政策风险;五大压力尤在 警惕市场风险;宏观经济小结;2;市场分析—与全国主要城市比较;市场分析-与全国主要城市比较;市场分析—量价走势;市场分析—供应量;市场分析—成交量;市场分析—成交价;项目名称;市场分析-片区成交情况;市场分析-面积段（09年上半年）;市场分析-置业目的;市场分析-7月面积段成交情况;品质改善类产品增长稳定;2009年武汉住宅市场小结;2009年武汉住宅市场小结;2009年武汉住宅市场小结;武汉科技新城规划——“大光谷”（2020年）;光谷数字解读;对光谷的未来判断;光谷核心区交通体系;光谷房地产市场情况;;;在售项目　;小结： ■ 2008年7月-2009年7月光谷区域合计推出约171万㎡；消化约 122万㎡；存量49万㎡；截止2013年，潜在项目共计约为408万㎡。未来的竞争相当严峻，销售压力可以预见。 中环线以北,鲁广、关东、关南板块是光谷区域楼盘主战场, 销售速度相对较快,月均销售量6万㎡左右，较汤逊湖板块快。 ;项目所处区域－汤逊湖板块项目供应情况;小结概论： ■ 2008年7月-2009年7月，区域项目合计推出22.4万㎡；消化约19万㎡，目前存量3.4万㎡；月均销售量约1.6万㎡；销售速度受楼市宏观影响波动较大； 汤逊湖板快目前市场存量较小 ，由于区域内项目基本都处于当期尾盘阶段，随着市场逐渐升温，2009年10月前后市场将迎来新一波的上市热潮； 汤逊湖板快楼盘数量不多，但规模体量普遍较大，开发周期较长，重点典型项目年推盘量普遍在5－8万㎡ ； 未来的竞争相当严峻。随着大盘的持续开发、新地块项目的启动，2013年左右市场潜在放量将达到约116万㎡ （不含新开项目及本项目），销售压力可以预见。;光谷片区房地产量价走势;客户来源分析;光谷主要客户群体总结;2;■武汉房地产宏观市场： 存货去化量下降、量价齐升的势头显示了房地产已从调整期跨入到恢复期。 ■区域房地产市场竞争： 未来区域内供应量大达116万方（不含本项目及未来拍地新增项目），单个项目持续时间长,销化速度不高,供求矛盾突出，供求结构不平衡，市场存量去化压力大等特点，未来半年到一年内，市场竞争将会越来越激烈，而且持续周期长。 ;■项目开发节奏与周期： ;光谷汤逊湖板块09年放量约30万平米左右，未来3-5年内集中放量超过118万平米（不含本项目及未来新拍地项目） ;■区域内项目单体开发量大,普遍在10万方以上．单体项目年推盘量在5-8万㎡/年，且周期长，最早从05年入市，开发周期普遍2－4年。 ■汤逊湖板块内个盘的年销售量最多为7.5万平米，大部分集中在4-6万平米之间 ;区域未来走势及入市时机研判;二期; 我司建议本案遵循先易后难，滚动运作开发模式，建议可分三期进行开发，第一期约为5.6万㎡，动工时间为明年年初，入市时间为2010年5月。但实际开发及入市根据开发商开发周期及工程节点做定论，据我司多年积累操盘经验，在一期销售情况良好情况下我司建议在2011年5月加推2期，加推形式以直接加推销售或者以组团形式销售。本案三期预计在2013年面市，在项目已经成熟及品牌知名度大大提高的情况下，将三期产品价值最大化。;2;美加湖滨新城，汤逊湖规模最大的住宅社区，目前开发至二期，在售产品为临街高层组团;主要销售产品为相对紧凑的高层，产品单一，后续三期有部分联排推出，最快要到2010年中;开发商;南湖;美加湖滨新城-橘郡产品分析;美加湖滨新城-橘郡户型分析（别墅产品请注明户型赠送面积）;现场登记看房人数较多，人气较好。;美加湖滨新城-橘郡客户分析;美加湖滨新城-橘郡实景赏析;伊顿阳光紧邻商业中心，项目规模不大，产品包括公寓、高层、小高层、联排别墅;在售产品主要为高层和公寓，客户以周边的年轻人为主，项目的三联供对客户有一定吸引力; the end!