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土地增值税清算业务辅导 2014年4月 主要内容清算的涵义及前提清算单位清算的条件清算流程清算应报送的资料土地增值税的计算及收入扣除的归集与核算税收优惠补退税款及滞纳金加收再转让房地产的处理法律责任涉税提示清算的涵义 是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 《规程》（国税发【2009】91号）第三条 清算的前提条件纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 《实施细则》第十六条 清算的前提条件土地增值税预征申报 每月15日前申报缴纳上月应纳的土地增值税。预征率是区分不同房产性质分别设定的： 一、保障性住房：预征率为0。 二、普通标准住房和非普通标准住房：预征率为1.5%。 三、别墅、高级公寓：预征率为2%。 四、营业用房及其他类型：预征率为3%。 五、度假村：预征率暂按1.8%执行。 滁地税〔2010〕75号土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。上述“国家有关部门审批的房地产开发项目”是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。土地增值税有关问题的批复【2102】583.DOC皖地税函土地增值税有关问题的批复【2102】583.DOC〔土地增值税有关问题的批复【2102】583.DOC2012土地增值税有关问题的批复【2102】583.DOC〕土地增值税有关问题的批复【2102】583.DOC583土地增值税有关问题的批复【2102】583.DOC号对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 国税发【2006】187号清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。 《规程》（国税发【2009】91号）第九条已竣工项目的标准“已竣工”的房地产开发项目把握标准： 房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 清算条件（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 《规程》（国税发【2009】91号）第十条土地增值税清算流程1、纳税人主动清算的清算流程 2、税务机关要求清算的清算流程清算流程图.doc流程图清算流程 纳税人主动清算的：纳税人在符合条件 后90日内完成清算申报→税务机关受理→税务机关组织审核→负责人审批→审核结果通知纳税人→补退税 税务机关要求进行清算的：税务机关集体研究确定清算项目→下达清算通知书→纳税人收到进行清算通知书之日起90日日内完成清算申报→税务机关受理→税务机关组织审核→负责人审批→清算结果通知纳税人→补退税 应报送表格及资料土地增值税附表1.DOC清算申报表及其附表.DOC附表土地增值税有关问题的批复【2102】583.DOC房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 《规程》（国税发【2009】91号）第十二条应报送表格及资料支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 （国税发【2009】91号）第十二条应报送表格及资料纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 税务中介机构：国家税务总局公告名单内的中介机构（一般指的是税务师事务所），否则不得办理涉税鉴证业务；对其出具的鉴证报告，各地税务机关不予受理。绝大多数会计师事务所不具备办理涉税鉴证业务的资质！！ 《规程》（国税发【2009】91号）