中国房地产开发程序与税费.pptxVIP

中国房地产开发程序与税费2006年8月中国房地产开发程序与税费主要内容房地产开发的涵义房地产开发模式中国房地产开发程序与税费资源整合提供空间房地产开发的涵义：土地 建筑材料 城市基础 设施房地产 开发城市公用 配套设施资金 劳动力 专业人员 经验房地产开发模式香港模式：以开发商为中心客户预售融资、银行按揭融资由开发商一家完成“买地、建造、卖房、管理”——纵向价值链开发商不持有物业美国模式：市场化资本运作聘请专业公司完成房地产开发的各个环节——横向价值链开发商持有并经营物业中国的房地产开发模式主要采用香港模式：依赖房产销售收入和银行提供资金以销售为主的经营模式以圈地、圈钱为主的盈利模式物业管理 销售 盖房子 取得土地 中国的房地产开发程序Step 1.投资机会选择与决策分析Step 2. 前期工作Step 4.租售阶段Step 3.建设阶段中国的房地产开发程序Step 1.投资机会选择与决策分析Step 2. 前期工作Step 4.租售阶段Step 3.建设阶段投资机会选择与决策分析机会寻找 市场分析投资机会选择投资决策分析机会筛选财务分析中国的房地产开发程序Step 1.投资机会选择与决策分析Step 2. 前期工作Step 4.租售阶段Step 3.建设阶段前期工作确定规划 设计方案 并获得许可 取得土地使用权 项目立项及可行性研究 项目立项选址、定点土地一级开发土地二级开发申请两证可行性研究报告开发项目的立项和可行性研究编制、申报、审批项目建议书（代可行性研究报告）确定初步开发方案签订合作意向书开发项目的立项和可行性研究主要税费：可行性研究费环境影响评估咨询费估算投资额编制环境影响报告书编制环境影响报告表0.3-2亿元6-15万元2-4万元2-10亿元15-35万元4-7万元估算投资额编制项目建议书编制可行性研究报告0.3-1亿元6-14万元12-28万元1-5亿元14-37万元28-75万元拆迁安置程序取得土地使用权申请建设用地拟定拆迁安置方案拟定征地方案提出拆迁申请集体土地征用程序受理、审批土地颁发《房屋拆迁许可证》土地一级开发确定征地方案签订房屋拆迁责任书发布征地公告发布拆迁公告实施征地补偿安置召开拆迁动员会签订拆迁补偿协议，进行安置颁发《建设用地批准书》征地管理费耕地占用税新增建设用地有偿使用税取得土地使用权集体土地征用过程中的主要税费：劳动力安置费耕地开垦费土地补偿费地上物补偿费青苗及树木补偿费新菜地开发建设基金超转人员安置费土地补偿费征用对象补偿标准耕地、菜地、鱼塘、果园等农作物和经济作物的耕地该地前3年平均年产值的3倍至6倍补偿苇塘、砂石地、林地（包括山坡果林地）等有收益的土地粮田地前3年平均年产值的5倍补偿宅基地、积肥场、场院地相连有收益的土地前3年平均年产值的5倍补偿荒地、荒山、荒滩、宅基地等非耕地实际情况补偿乡镇企业建设使用农村集体所有土地占用土地前3年平均产值的3倍至5倍补偿乡镇公共设施、公益事业建设占用农村集体所有土地占用土地前3年平均产值的3倍补偿青苗及树木补偿费1.青苗实际产量按照当年计划产量结合以往一般产量计算，补偿标准按不同作物的不同生长阶段计算，青苗按照生长阶段划分为三个阶段，即播种期、发育期、成熟期，其中：（1）蔬菜，在播种期最高补偿产量的60%，发育期最高补偿产量的80%，成熟期最高补偿产量的90%；（2）大田作物，在播种期最高补偿产量的70%，发育期最高补偿产量的90%，成熟期补偿全部产量。2.树木补偿标准按照国家牌价折算材值补偿；3.果树补偿标准按照前3年平均年产值的5至8倍补偿；4.有材值的加材值费，未结果的幼树发给适当补助费。 地上物补偿费1.房屋按照重置价与成新程度补偿或另行选址重建；2.其他构筑物按照建造的成本补偿或重建；3.地上附属物按照以下各项标准补偿：（1）棚子按照每个200至950元补偿，简易棚不高于每个200元；（2）厕所按照每个50至500元补偿；（3）猪圈按照每个150至550元补偿；（4）鸡兔窝按照每个20至100元补偿；（5）灶台按照每个20至100元补偿；（6）高灶按照每平方米70元补偿；（7）火炕按照每个50至500元补偿，含烟囱。4.坟墓迁移费按照以下标准补偿：（1）汉民坟迁移一次补偿40元；（2）回民坟迁移一次补偿50元。 劳动力安置费1. 劳动力安置补助费按照被征地前3年平均每亩产值的3倍补偿，最高不得超过10倍。2. 农转工补助费按照以下各项标准支付： （1）朝阳、海淀、丰台、石景山等近郊区为每安置一人补偿25000至3000元； （2）其他远郊区、县为每安置一人补偿15000至20000元。3. 农转非的超转劳动力和劳动部门确认不能安置的人员，由民政部门管理，补偿费由劳动部门收取。超转人员安置费1. 一般征地超转人员（指有赡养人的），城近郊