东莞_厚街鼎盛时代广场项目策略总纲.pptxVIP

谨呈：东莞鑫伯房地产投资有限公司厚街-鼎盛时代广场营销策略总纲2005年10月关于目标的理解开发商目标原语引用：我们希望尽可能实现销售高价，尽量在年底销售完毕……我们对目标的理解实现区域高价：3800～4000 元/㎡实现快速销售：月均销售 75套厚街区域均价水平区域内项目目前均价在3500元/m2之间浮动区域内项目月均销售速度为50套/月月均75套左右月均45套左右月均55套左右月均35套左右月均60套左右使项目成为区域的龙头盘，打造超越区域水平的高价并在短时间内快速销售，实现利润最大化及引发市场的轰动和关注！！！解题思路市场分析目标的解题思路本体分析客户分析策略总纲营销部署及攻略市场分析镇中心板块环湖板块集中板块竞争对手的分布情况三屯富怡花园三期380套洋房，8月20日发售汇景豪庭二期360套洋房，月底选房（现认筹400张）盛和花园306套洋房，8月16日解筹后剩余不到30套，未签约东逸翠苑十月将推出22.23栋，尾货剩余30余套 以项目推售量进行比较，依次是：1、东逸翠园（60-70套/月）2、盛和花园（50套/月）3、汇景豪庭（根据认卡量400张/6个月）加州阳光60套湖景洋房以镇政府为中心，东部和东北部的地产市场较为繁荣！市场主要楼盘的差异比较——项目类型建筑/占地面积规模户型配套园林均价比较东逸翠园多层和高层洋房260239/118525平米 21栋16 层共2000户 二房二厅（61-95）三房二厅（120-160） 四房两厅（150-190）凤山公园自然环境，康乐南路周边配套，小区智能化物管，私家会所及幼儿园 绿化面积：48973平米绿化率：41％ 南加州风情生态园林设计 3600 汇景银座高层洋房一期建面：8万平方米二期建面：16万平米三期建面：15万平米 一期：4栋26层共750户二期：6栋18层共360户两房两厅：74-82平米三房两厅：96-126平米四房两厅：137平米新一佳 和小区商业步行街，4万平米的主题园林，600平米的室外泳池 ，咖啡厅、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室 绿化率：24%4万平米的主题园林 ，600平米的室外泳池，亚热带植物林 3100/3400盛和花园小高层大面积洋房39504.2 /146850.95 平米一期推4栋17层与1栋26层 （9栋17层及3栋26层） 三房两厅：104-138平米四房两厅：160平米五房三厅：285-316平米合共5万建面体育公园，私家会所，游泳池，4000平米园林，智能化管理周边多间小学、中学 4000平米南亚风情园林3550富怡名居高层--容积率1.989栋高层，15栋小高层三房二厅（98-130）四房二厅(148-150)项目自身商业配套，银行、肉菜市场、医院、小学-- 3200 世纪绿洲一期洋房10万平米/22万平米6个组团29栋小高层和多层一期542套洋房两房两厅：69-90平米三房两厅：101-150平米四房三厅：177平米五房复式：230-280商业：天亿超市、濠丰超市、富都酒店会所：3300平米娱乐主题会所、50000平米健身运动泛会所 双语幼儿园，白濠小学 高绿化率80%，绿色生态家园 ，23大艺术主题的园林 ，二期拟建9000平米真沙泳场 2900 市场各项目年推售量均约在350套，户均面积较为相同。竞争对手锁定——2005年现推货量2006年预估6月10月11月项目总规划推货量各户型比例汇景银座占地2房70-80平米，共占20%建筑面积：1700003房96-130平米，共占50%（以上面积为二期合共面积）4房以上134-218平米，共占30%三屯富怡花园占地3房98-133平米，共占95%建筑面积：822044房150平米，共占5%盛和花园占地3房104-138平米，共占62%建筑面积：1468514房160-165平米，共占30%（以上面积为整个项目面积）5房285-316平米，共占8%东逸翠苑占地：118525约180套2房80-98平米，占33%建筑面积：2602393房118-133平米，共占67%共7栋25-33层约有780套7栋约350套5栋17层，2栋26层，约500套06年厚街镇中心区区域竞争对手约有1600套推货量，主要集中在年中之后，从推售时机和区域划分等因素进行分析比较，契合本项目竞争条件的项目， 主要竞争对手：汇景银座、盛和花园二期汇景银座项目介绍主力户型74－86平米两房123平米的三房136平米的四房项目占地面积：12万平米项目建筑面积：42万平米二期占地面积：4万平米二期建筑面积：16万平米一期洋房均价：3100元/m2二期参考价格：3300－3400元/ m2推广八大卖点：地段好　　社区大建筑高　　空间大园林美　　配套全服务优