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房地产开发项目资金筹集 8 FANGDICHAN KAIFAXIANGMU ZIJINCHOUJI 第 8 章 房地产开发项目资金筹集 本章学习要求： 1. 掌握房地产开发项目资金筹集的主要方式； 2. 熟悉房地产开发贷款的风险管理； 3. 了解房地产开发项目资金筹集的概念、 房地产开发项目资金使用的特性、 资金筹 集的基本原则、资金筹集的分类。 8.1 房地产开发项目资金筹集概述 8.1.1 房地产开发项目资金筹集的概念 房地产开发项目资金筹集的实质， 是充分发挥房地产的财产功能， 为房 地产投资筹措资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。 8.1.2 房地产开发项目资金使用的特性 1. 资金占用量大 2. 资金占用时间长 3. 资金使用的地域性 4. 资金缺乏流动性 5. 资金增值性较强 6．资金的高风险高收益性 8.1.3 房地产开发项目资金筹集的基本原则 1. 安全性原则 2. 经济性原则 3. 可靠性原则 4. 盈利性原则 - 1 - 8 房地产开发与经营 FANG DI CHAN KAI FA YU JING YING 8.1.4 房地产开发项目资金筹集的分类 1. 从融资主体看，分为房地产企业融资和房地产项目融资 2. 从融资渠道上看，分为直接筹资和间接筹资 3. 从资金偿还特性上看，分为权益筹资和债务筹资 4. 其他分类方式 从融资来源国别的不同可以划分为国内融资和国际融资； 从融资币种不 同，可以划分为本币融资和外汇融资； 从期限长短可以划分为长期融资、 中 期融资以及短期融资； 从融资来源是否具有政策性， 可以划分为政策性融资 和商业性融资等。 8.2 房地产开发项目资金筹集的主要方式 8.2.1 自有资金筹集 1. 资本金筹集 资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权等。 2. 股票筹资 发行股票，是房地产公司有效筹资的重要渠道之一。 8.2.2 商品房预售 商品房预售就是指在商品房未建成前就将其预售出去， 用获得的预售资 金建设该房地产。通过预售商品房，可以获得后续开发建设所需要的资金， 是开发商筹集资金的重要途径。 8.2.3 债务资金筹集 1. 债券筹资 （1）企业债券 企业债券是指从事生产、贸易、运输等经济活动的企业发行的债券。 （2 ）公司债 公司债券的推出对上市房地产公司来说开辟了从资本市场筹措资金的 新渠道，可以大大降低企业的融资成本。 2. 信贷资金筹集 （1）房地产抵押贷款 房地产抵押贷款，是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不 - 2 - 房地产开发项目资金筹集 8 FANGDICHAN KAIFAXIANGMU ZIJINCHOUJI 转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保，从而获 得贷款的行为。 （2 ）房地产信用贷款 信用贷款是借款人单凭自身信誉， 无需提供物质保证而从银行取得的贷 款。