同策_上海大发集团普陀区104地块前期营销定位报告_103PPT_XXXX.pptxVIP

谨呈：大发集团发现之旅|新奢华时代Change is coming大发集团普陀区104地块前期营销定位报告2009.12.08报告框架项目认知及核心问题界定项目策略思路项目整体定位本案位于普陀区光新板块，紧邻内环线，项目优势显著宗地位置普陀区本案5km3.5km4km人民广场光新板块静安寺中山公园内环线本案地处普陀区，普陀区为上海的中部，紧邻静安区，与市中心距离5公里项目所在光新路板块属于普陀的南部，是普陀区重点旧城改造区域项目位于板块南端，紧贴内环线，距离中山公园4公里，静安寺3.5公里，人民广场5公里，项目优势显著项目四至除光新路以外均为狭窄小路，周边以小商铺及老式小区为主，宗地仍为未拆迁棚户区，小环境有待改善华池路宗地现状光新路汉阴路石泉路西至：汉阴路北至：华池路南至：石泉路东至：光新路东至光新路为四车道马路，其余均为狭窄小路，周边以小商铺及老式小区为主，宗地仍为未拆迁棚户区，小环境有待改善项目周边配套齐全，出行便利，休闲购物、教育医疗设施近在咫尺，为本案打下了良好的配套基础周边配套管弄公园新体育广场本案中山北路第一小学宜川购物中心光 新 路建行复星大药房顾路中学邮政局上海银行地铁3，4号线工行乐购苏中山北路河州主干道路：光新路、中山北路商业配套：宜川购物中心、亚新生活广场（长寿路，车程5分钟）教育医疗配套：中山北路第一小学、顾路中学、同济二附中、普陀人民医院、复星大药房休闲配套：管弄公园、新体育广场生活配套：乐购光新店、建行、工行、上海银行、邮政局总结：周边配套十分齐全，应有尽有本案地块形状工整，成长方形排布，为中等体量的纯公寓项目经济指标地块名称普陀区104地块地块四至 东至光新路、西至汉阴路、 南至石泉路、北至华池路总占地面积57426m2容积率2.8地上总建面160508m2地下总建面33223m2总建面193731m2建筑密度25.10%绿化率40%规划用地性质住宅、配套商业项目地块形状工整，成长方形排布本案体量中等，为纯高层公寓项目项目属性界定本案属于内环沿线的中等体量的纯公寓项目地块区位优势显著，但小环境资源较弱竞争市场选取普陀、闸北内环线沿线的板块作为研究范围慧芝湖花园直接竞争： 光新板块间接竞争： 武宁、长寿板块（普陀） 大宁、不夜城板块（闸北）绿洲雅宾利品尊国际新都国际香溢花城本 案中海万锦城浅水湾凯越名城泰欣嘉园卓悦居世纪之门新湖明珠城江南名庐燕宁苑逸流公寓长宁88普陀区未开盘未开盘闸北区项目列表今年以来区域内的项目数量及推量增多，且精装修房的比例较高区县板块项目名称开盘时间总建面/万容积率交付标准装修标准普陀光新武宁品尊国际08-05-10532.9全装修3000香溢花城07-12-2046.82.3全装修3000泰欣嘉园06-06-18152.5全装修3500新湖明珠城04-09-08902.74毛坯——江南名庐05-06-03103.3毛坯——燕宁苑04-11-0682.5毛坯——逸流公寓07-05-12262.5毛坯——长寿乐活居09-06-281.582.88菜单式装修6000上青佳园08-07-067.62.11毛坯——浅水湾凯悦名城09-06-069.22.02二期装修3000闸北大宁慧芝湖花园05-05-13402.66毛坯——不夜城中海万锦城08-12-13202.8全装修2000绿洲雅宾利二期09-06-266.83.3全装修4000卓悦居07-02-085.1355.39全装修3000供求关系区域内推量主导去化量，消化能力比较稳定，供需状况较健康板块数据200420052006200720082009普陀武宁、长寿供应量152076 154413 216776 274565 184187.7184765.去化量191375 128861 179236 306272 123734 296634供求比0.79 1.20 1.21 0.90 1.490.62闸北大宁、不夜城供应量418618 233364 503737 509583 121674358942去化量342666 197088 452610 514997 224438.7219606.5供求比1.22 1.18 1.11 0.99 1.84 0.61从历年供求比值中可以看出，区域内的消化能力比较稳定，推量主导了去化量，供求比正常情况下比值在0.9-1.2之间（不考虑08年的市场变化）。价格格局区域形成二段式的价格格局，以泰欣嘉园为代表的精装品质楼盘，价格在3W以上，普通楼盘价格在2.5W-3W之间慧芝湖花园28000绿洲雅宾利34000品尊国际36000中远两湾城28000新都国际本 案香溢花城30000中海万锦城28000W浅水湾凯越名城33000泰欣嘉园高层36000小高层42000卓悦居29000新