中国商业综合体零售现状及发展趋势分析.docxVIP

中国商业综合体零售现状及发展趋势分析 ? ? 商业综合体, 源自“城市综合体”的概念, 但是两者有着明显区别. 商业综合体, 是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合, 并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系, 从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体. ? ? 城市综合体是以建筑群为基础, 融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）. ? ? 一、现状 ? ? 随着人们生活质量的不断提高, 消费理念逐渐升级, 城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度后的必然产物. 在全国地产投资处于低迷的状况下, 城市综合体的投资总量却被逐步激发. ? ? 2018年中国商业综合体带动的零售消费市场规模已经达到36.6万亿元. 随着近期中国各城市城市综合体的相继竣工, 预计2021年城市综合体带动的零售消费市场规模将突破47万亿元. 2016-2021年中国城市商业综合体市场规模及增速预测 ?2019年住宅房产的紧缩政策, 驱动地产企业向商业地产转向. ? ? 中国主要一线城市以北京上海为首, 拥有超过100家购物中心, 且核心商圈租金超过2000元, 而其余一线城市如广州、深圳等购物中心量存则相对较少, 这主要是受到城市规模人口影响；重庆、西安等城市购物中心数量与租金趋势脱离, 说明这些地区商业用地库存过剩. 中国主要城市购物中心数量 中国主要城市购物中心核心商圈首层平均租金 ? ? 伴随着城市收缩等供求关系进一步失衡, 地产企业及时调整应对策略, 部分企业更关注三四线城市发展. ? ? 消费者对于商场的选择很大程度取决于商场交通的便利程度, 而且对于熟悉的商场有一定的依赖性. 商场引入的品牌、商场的话题流量还有价格是消费者其次考虑的因素. 近70%消费者在商场的逗留时间不超过1小时. 消费者选择商场的理由占比 ? ? 二、发展的特点 ? ? 1、数量快速增加, 老城区相对集中. ? ? 2016年, 我市拟纳入统计的城市商业综合体8家, 较2015年新增7家. 其中, 位于老城区的商业综合体6家, 1家位于城市发展新区, 1家位于新老城区结合部. 从发展趋势看, 新建或试营业的城市商业综合体均分布在城市发展新区, 如埇桥区万达城市广场、砀山县七彩商城等. ? ? 2、商户数量众多, 自营或联营较少. ? ? 从综合体内商户数量看, 在重点调查的8家城市商业综合体中, 经营商户总数量为514户, 其中自营或联营单位108家, 仅占全部经营单位的21%. 个别商业综合体内经营单位全部为对外租赁商户, 如埇桥区同盛购物广场、泗县第一街购物中心、灵璧县莱迪购物中心等. ? ? 3、经营业态丰富, 商品零售占一半以上. ? ? 分业态看, 2016年我市商业综合体零售业商户321户, 主要业务活动涵盖服装鞋帽、化妆品、电子产品、珠宝首饰、黄金、图书文化用品等领域, 占商户总数的62.5%；餐饮业商户93户, 主要提供正餐、快餐、甜品、饮品等, 占18.1%；电影院、游艺游戏、KTV、教育培训、健身养生等服务业商户100户, 占19.45%. ? ? 4、销售量增长较快, 亿元以上项目较少. ? ? 2016年前10月, 全市8家城市商业综合体实现销售（营业）额8.11亿元, 同比增长49.73%. 分业态看, 零售业5.93亿元, 增长25.5%；餐饮业1.01亿元, 增长236.7%；电影院、游艺游戏、KTV、教育培训、健身养生等服务业1.17亿元, 增长197.9%. 但从销售规模看, 销售额（营业额）达亿元以上单位仅3家, 分别为埇桥区创新时代广场、砀山县香港商城、泗县文庙商城, 亿元以上单位数占综合体总数不足一半. ? ? 5、大众化消费居多, 专卖店和精品店较少. ? ? 受限于地区人口数量、居民消费能力, 我市商业综合体经营业态主要以百货和超市为主, 尤其是县城里的商业综合体, 大众化消费商品居多, 专卖店和精品店较少, 在餐饮和服务业态中, 小吃和特色餐饮较多, 正餐较少. KTV和影视较多, 教育及培训机构较少. ? ? 三、面临的困难 ? ? 由于受宏观经济下行压力加大、电商分流、城市建设改造升级、自身商业定位不准、经营管理不到位、承租户换手率高等因素影响, 我市城市商业综合体发展和统计工作还存在不少困难. ? ? 1、受新产业及新消费模式转变影响, 零售行业实体店遭遇寒冬. ? ? ? 近年来, 随着电商行业迅猛发展, 部分零售行业实体店成了“观摩店”、“试衣间”, 销售额大幅下降. 以萧县龙城国购广场为例, 其一期项目国购步行街2012年12