房地产土方成本管控的要点和难点.docx

六个阶段，六大案例，揭露土方成本管控的要点与难点 01 投拓阶段的土方踏勘 02 土方成本的前期策划 03 土方价格因素的调研 04 招标直委的要点难点 05 过程实施的要点难点 06 土方工程的监察审计关 一.投拓阶段的土方踏勘 施工难度 市场调研土方富余还是稀缺; 市场调研 土方富余还是稀缺; 垄断化还是市场化； 土源或弃土点远近； 周边项目单价水平； 地质地貌不同地 地质地貌 不同地质地貌（土方、石方、淤泥） 单价差异巨大，霊要在踏勘素桩进行 注明。 ±75铀 根据强排方案，了解地库形式； 预估开挖深度，项目内部平衡 前策目的：土方成本的前期策划看重于通过前期资源整合或者结合 规划方案，来降低整个项目的土石方成本；I 二、土石方成本的前期策划 前策目的：土方成本的前期策划看重于通过前期资源整合或者结合 规划方案，来降低整个项目的土石方成本； A、调研同期内土方富余/稀缺情况相反的 项目 此种情况，虽然可能性不大，但是我们在项目开始前期最好 对周边三到五公里范围内的正在施工的项目进行初步摸排； 如果一旦出现富余/稀缺情况相反，且预计在同期施工的项目, 则可对于对方达成合作意向，大大降｛氐成本； 二,土石方成本的前期策划 二,土石方成本的前期策划 二,土石方成本的前期策划 二,土石方成本的前期策划 前策目的：土方成本的前期策划看重于通过前期资源整合或者结合 规划方案，来圈氐整个项目的土石方成本; IIB, 土方富余则可建议采取景观微地形一来可以减少土方外运工程量; II B, 土方富余则可建议采取景观微地形 一来可以减少土方外运工程量; 二来可以景观增加层次感，增加客户体验; 【案例呈现1】项目名称:长沙龙湖滞风原著 该项目莅临谷山体育公园，项目内部土方富余,一期售楼部及样板 房建在一个独立的山坡上，视野极佳； 二,土石方成本的前期策划 二,土石方成本的前期策划 前策目的：土方成本的前期策划看重于通过前期资源整合或者结合 规划方案，来降低整个项目的土石方成本; II C,地库抬高或节地模式可大大节约土方成本 【案例_］长沙龙湖湘风原著 【案例二］长沙湘江世纪城; 三、土方价格因素的调研 3師 罟通噗板节人防车库 1 5? 无梁，板■人防车库 ^SSSS^SG^ W 2V 4＞电下一王废板际員 ? 25 *? 优化后方案相比优化前地下室賊 拾高6.4米 适用情况二：规划管理技术规定中，抬高一定程度不计容； 适用情况二：规划管理技术规定中，抬高一定程度不计容； 适用情况三：ZF关系较好，可突破规划管理技术规定（三四五线城市）； 警惕因素：限高的正负0从哪里开始计算？ 【案例呈现3】:局一项目，不局地块，百米限高，计算方式不局导致砍 【案例呈现2】：地库结构形式优化及采用节地模式 抬高以后,土方开挖深度减少6.4米，对于单层 20000平方米的地下室的项目（土方外运单价:120 元/m3 ） , 土方成本节约：1536万元； 适用情况一：防洪区域（浏阳河段■湘江段）； 层三栋楼.减少一层?地上面积减少2400m2 ,货值减少2400万元; 前策目的：土方成本的前期策划看重于通过前期资源整合或者结合 规划方案，来圈氐整个项目的土石方成本; 〃 D、山体地块做成坡地别墅 利用原地貌中的山体地形,塑造坡地别墅,此种情况特别适 用于高端旅游地产项目，或者依托山体公园的别墅洋房项目 这样不仅仅可以节约土方，而且可以大大增加别墅及洋房的 视野通透度,可以给项目帯来高溢价的效果; 三,土石方价格因素的调研 调研价格 调研途径 咨询公司、同事领导、同行圈子、行业协会、合作方 调研要素 L弃土场或者土源：分布及距本项目的距离； 2.运费：政府指导价、实际市场价； 3.运输车辆：型号，容量，可调动的车辆数量； 4.渣土证办理：资料，流程，费用与周期 调硏价格 外运、内转、回填等单价; 土方/石方、淤泥.建渣、 11 =. 土石方价格因素的调研 土源及弃土场的调研 // 癸 《长濒渣土消纳场硒规划 （已口1 B-EO25 ） M （3） 已引订《关于士 一步坦苑Mi殳工柱项目察筮汶级回填管更有攵〈顼的而組（试 行》》.为囲事场■■条件.管理职責、中办滅稷、,晉受求等于以进一费可螞.*r 程坎目渣土国塊场所管理.貌危渣土回壇行如 （4） 全卤治理.消奩,签玫泛首年出珑纣黑消纳场，加大*法消纳场的日常执江也治 力度.吸到渣土有序消妫.￡处荃校未经谆批的渣土处宣工地21个和时妫场22?卜（舍回园 场〉.撑功全市渣土处,，场进-步規范有序. 正规渣土场分布的调研：城管局渣土管理处，渣土协会，城乡规划局; 黑消纳场分布的调硏：土方单位，同行,渣土协会等