cfp税务与遗产税务案例分析.docx

税务案例 1-1 王强，今年 40 岁，在某外企作高管工作。 王强的妻子李丽 38岁，原为某国营企业职工， 现下岗在家。王强已有一套由李丽单位分配的福利房。由于多年积蓄，目前有银行存款 80 万。王强与妻子商量，想拿出其中的 50 万左右寻找一个更好的投资渠道，于是便求助于理 财师。经过研究，拟采取的几个方案有： （注：不考虑货币的时间价值 ） 一、住房投资 购买一套精装修酒店式商住两用公寓，面积 50 平方米，单价每平方米 10,000元，持有 二年后售出，预计升值 30%。另外在持有期间准备出租给个人用于居住，月租金 2,000 元， 同时每月交纳物业费 200 元。（注：当地规定的契税税率为 3%） 二、进行股票投资 以每股 10 元的价格购买 A 股票 5 万股，持有两年左右售出，两年后该股票的预计市价 将下跌（以购买时的价格为基础） 1.5%; 根据历史资料，预计 1．该股票第一年将进行送红股，送股比例为 10 送 2； 2．该股票第二年将进行派现，每股 0.3 元 3．该股票第二年派现后还将以资本公积实现转增，预计 10股转增 1 股 （假定营业部的佣金为 2%o） 三、创建一个企业，注册资本为 50 万元 （一） 企业的所有者 1．以自己 （或妻子 ）的名义创建 2．两人共同组建 （二） 公司的形式 1．个体工商户 2．合伙制企业，各占 50%比例 3．有限责任公司 （三） 行业选择 1． 服务业 2． 零售业 附：二行业每年财务预测情况表 项目 设备 房租 工资（不含 五费一金） 材料消耗或 商品进价 其它费用 销售收入 服务业 40,000 元 48,000 元 /年 8,000 元/月 （4人） 250,000/年 2,000/ 月 700,000/ 年 零售业 10,000 元 60,000 元 /年 8,000 元/月 （4人） 300,000 元 / 年 1,000 元 / 月 720,000 元/年 注：职工人数不包括王强、李丽，李丽和王强均计划在企业每月领取工资 4,500元。企 业计提 五费一金”的总比例为30% （符合国家或省级人民政府规定的缴费比例或办法） 。假 设企业发放给员工的工资薪金属于合理的范畴， 准予在税前扣除。开办时的费用含在每月其 它费用之中。假设企业未计提职工福利经费、工会经费和职工教育经费。 假定企业生产周期以二年计算，二年后各项设备均能打 5折销售，固定资产的折旧年限 为5年，净残值率为5%。 固定资产的年折旧费用 =固定资产原价X （1-净残值率）十折旧年限 （四）如果创办企业，王先生还准备拿出 15万元购买一辆汽车，这里也有两种方案可 供选择： ?以个人名义购买，然后出租给自己所办的企业，每月收取租费 5000元 ?以企业名义购买。 请根据以上资料作出正确的财务决策及合适的税务安排。 解析： 一、住房投资 购买时的税费支出： 应纳契税：500,000 X 3% = 15,000 （元） 注：根据财税[2010]94号文件，对个人购买普通住房， 且该住房属于家庭 （成员范围包 括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买 90平方 米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按 1%税率征收契税。 根据财税〔2008〕137号文件规定，自2008年11月1日起对个人销售或购买住房暂 免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。 李丽所购房屋并非普通住房且非家庭唯一住房，不能适用财税 [2010]94号文件有关契 税的优惠政策，但是可以享受财税〔 2008〕137号文件印花税和土地增值税的优惠政策。 每月出租净收益： 应纳营业税、城建税及附加： 2,000X 1.5%X （1 + 10%） = 33 （元） 应纳房产税：2,000 X 4%=80 （元） 应纳个人所得税：（2,000 - 33 - 80 - 800） X 10% = 108.7 （元） 每月出租净收益：2,000 - 33- 80- 108.7-200 = 1,578.3 （元） 3． 转让时取得的收入： 500,000 X（ 1+30% ）= 650,000 （元） 4． 转让时的税费支出： 营业税、城建税及附加： 650,000 X 5.5%=35,750 （元） 注： 转让住房的税收政策按财税 [2009]157 号文件 。 财税[2011]12 号“关于调整个人住房转让营业税政策的通知” ，2011 年1 月 28日起，个 人将购买不足 5 年的住房对外销售的， 全额征收营业税； 个人将购买超过 5 年（含 5 年 ）的非 普通住房对外销售的， 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税； 个人将购 买超过 5 年 （含 5 年 ）的普通住房对外销售的，