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店铺管理论文 连锁企业店铺建设投资管理 摘要： 针对连锁企业店铺建设投资的主要特点，即工程外观、规模及内部装饰、布 局的相似性和一致性，探讨通过建立统一的概算控制指标以及进行结构性造价分析，实现对企业连锁店铺的造价控制。利用该方法对某新店铺的实际案例的分析和应用证实，该方法不仅提高工作效率，适应了连锁店铺快节奏的发展速度，而且表明：有效的投资造价指标必须动态调整并建立在企业不断积累的数据库的基础资料之上。 关键词：工程建设投资管理连锁企业店铺造价控制概算控制指标 一.概述： 作为零售业的第三次革命，连锁经营这种企业经营和组织形式，自20世纪80年代中期进入我国以来，经过二十多年的发展，己经被广泛的应用于零售业、餐饮业等众多行业[1]。为保持并提高企业的竞争力，实现利润最大化，提高投资回报率，尽快回收成本，除了与其主业相关的经营成本等因素外，管理与控制好大量连锁店铺的工程投资是保证其管理总目标实现的重要因素之一。 连锁店铺建设工程投资管理的核心是工程造价的全过程控制：即如何在大量连锁店铺的营建投资的决策布局阶段、设计阶段、建设项目承包阶段和实施阶段把建设工程投资的发生尽力控制在前期的投资概算额内[2]。 工程造价在控制投资方面的作用非常明显。工程造价是通过多次性预估，最终通过竣工决算确定下来的。每一次预估的过程就是对造价的控制过程;而每一次估算对下一次估算又都是对造价严格的控制，具体讲，每一次估算都不能超过前一次估算的一定幅度。这种控制是在投资者财务能力的限度内为取得既定的投资效益所必需的。建设工程造价对投资的控制，除了利用制定各类定额、标准和参数，对建设工程造价的计算依据进行控制外，还需要在市场经济利益风险机制的作用下，通过严格的造价控制作用形成投资的内部约束机制。 工程造价的有效控制就是要用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价;用概算造价控制技术设计和修正概算造价;用概算造价控制施工图设计和预算造价。而工程造价的合理控制就是在建设程序的各个阶段，合理准确地确定投资估算、概算造价、预算造价结算价。 造价的管理的工作就是用科学管理的方法，控制所有可控部分的造价，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力,取得较好的投资效益和社会效益[3]。 连锁企业随着店铺数量与日俱增，在宏观上需要把控好企业总投资额，完成企业总目标;微观上要控制好工程项目各层次的造价。工程预结算的审核编制又是一项很繁琐而又很细致的技术与经济工作，但在实际工作中，由于人员和时间的有限性，要保质保量完成每一个店铺的建设费用控制而不致失控，必须提高管理水平。所以需要建立一套造价控制内控方法以提高工作效率以及尽可能严格控制工程造价。 二.连锁店铺工程建设的特点： 通过对连锁店铺工程建设的分析总结，发现其一般具有以下的主要特征： 1.设计风格的统一化：连锁企业为树立其品牌形象，吸引顾客，其连锁店铺往往具有统一的装修风格。 2.装修规模、面积的一致化：根据其经营特点，大部分店铺的规模、面积范围基本一致。 3.材料采购的标准化：装修标准的基本统一，使得装修材料的使用也趋于统一。 4.报价数据的规律化：基于以上的统一性，所以报价也具有一定的相似性。 三.连锁店铺工程建设造价控制方法： 针对以上连锁店铺的许多一致性和相似性，我们可以有以下造价控制方法的设想： 1. 建立概算控制指标――标准平方米单价，并设定概预算控制百分比如：不大于10%。 2.将新店铺平方米造价与控制指标比较，并找出超标的项目。 3. 分析各超标项目的差异原因。 4. 根据不同的差异原因为动态调整概算控制指标提供数据积累。 四.造价控制方法的具体步骤： 1. 搜集近期一定数量的已完工结算的店铺，分别按照300-350平米，350-400平米，400-450平米等不同面积，采集结算数据加以统计，得出概算控制指标――大类标准平方米单价。大类：装修、机电、空调 2. 在新店铺审核时，与适用面积如318平米，套用300-350平米的大类标准平方米单价一一比对，得出超标设定为10%的大类。 3. 将概算控制指标中大类标准平方米单价中的项目类别作进一步细化的结构性分类，得出细分标准平方米单价。 4. 将新店铺超标的大类分成细项，与细分标准平方米单价再逐一比对，最终找到细分超额的项目。 5. 对这些找到的细分超额的项目进行重点审查，找出超标原因。 6.针对超标原因，及时动态地更新概算控制指标。 五.实例分析： 下面就设想的造价指标控制方法做具体的案例