【合作管理】万科小股操盘研究.docx

、 、 Nvuluo-Oz-S 远洋地产飕?行成?初 目录一目录二目录三目录四 小股操盘模式概述 万科小股操盘项目案例 小股操盘海外实践 小股操盘模式启示及风险 A远洋地产 A远洋地产 SINO-OCEAN 小股操盘模式概述 史.编初 万科小股操盘模式发展回顾 万科自2004年开始推动项目合作开发,合作方包括机构资金、土地方及各类企业,在市场 上树立了良好的合作口碑，2013年万科新増项目中68%为合作开发项目； 2012-2013年万科新増项目权益比例基本保持在80%左右，稳中略降；2014年累计新増 项目权益比例降至6 5 % ; 20丄3年新获取持股比例低于50%部分项目一览 万科近5年新拿地权益比例65%?80% 项目名称 杭州君望 杭州良渚新城 北京公园里007号地块 北京长阳半岛?中央城 北京高丽言项目 北京长阳天地 长沙城礙碗项目 长沙京投银泰20另广容地块 唐山金域蓝湾 上海张江东地块 唐山新里程 芜湖海上传奇 重庆二塘项目 % 20 G xP xP xP xP xP xP 0/ 0/ o/ o/ 0/ o/ Q/ 40404045484949 80% ?8% 76% ?4% 72% 70% 68% 66% 64% 62% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 500000500000500 2 2 1 — A远洋地产SINO-OCEAN A远洋地产 SINO-OCEAN 小股操盘模式概述 妇而初 A远洋地产 A远洋地产 SINO-OCEAN 小股操盘模式概述 4 4 与铁狮门的合作加深了万科对小股操盘的理解 2013年初,旧金山Lumina项目与铁狮门合作，总投资6.2亿美元，万科占71.5% ,铁狮门及 其下属基金占28.5% ;铁狮门公司操盘； 铁狮门通过多层的杠杆，减少自己的投入和风险，实际投贪仅占项目总价值的1-2% ,股权结 构示例如下: t万科小股操盘基本模式 ＞小股 - 项目经营管理方（操盘者）持有一定股份，但不控股，甚至持股比例可低到10%左右； ＞操盘 ? 由项目经营管理方（操盘者）全权经营管理项目，其彳駢殳资人无论是否控股（在有多 个财务投资人的情况下，可能不存在控股股东）,均不干预项目具胎营管理; ＞收益方式 操盘者先按照销售收入收取一^比例的管理费，然后按照股权比例进行收益分配; 分配比例与持股比例不一定相同，操盘者可以和其個殳资人签订协议，按照项目最终 的收益情况，设立浮动的分首方案。 小股操盘的前提是万科的操盘能力.品牌能力，能够获取足够的信任。 A远洋地产SINO-OCEAN A远洋地产 SINO-OCEAN 小股操盘模式概述 妇而初 ＞万科小股操盘模式细节 ＞经营管理权/控制权 - 董事会席位应保障万科方有共同控制权（如对方有并表要求除外）; ? 总经理及管理团队为万科方委派； ＞注册资金以外的其他投入 同股同投，同步按投资比例收EZ)投资;不为合作方收回投资提供担保或承诺; 同股同投，同步按投资比例收 EZ) 投资;不为合作方收回投资提供担保或承诺; ? 万科方不垫资；如有特殊情况、合作方资金未能及时到位，万科需要短B寸垫付资金的, 须收取资金占用费向IJ息（年化利息12%以上）； ＞分红/超额利润分配 除了按照实际投盜比例分红，鼓励倾斜分醒合万科的超额利润分配，项目收益超过约 定的标准后，増加万科方分红； ＞管理人成本（品牌管理费） ? 管理人成本不低于项目销吿金额的2.5%。可另行商谈收取日常扌支术支持服务费; - 项目公司行政管理费用、营销费用另行据实列支，或按项目销售金额的一^比例 （4%左右）包干。 远洋地产飕?行成?初 小股操盘模式概述 目录二 目录三 目录四 万科小股操盘项目■例 小股操盘海外实践 小股操盘模式启示及风险 A远洋地产SINO-OCEAN A远洋地产 SINO-OCEAN 万科小股操盘项目案例 妇而初 A A远洋地产 SINO-OCEAN 8 8 史.编初背景1:项目区位好，配套优，土地方收益预期高1?＞项目区位：位置优越、交通便利、西應完善＞周边房地价：地价便宜，售价较高项目仲置.丄环?柵,地价：2800，/平 修价：11000/+ 2011-10 史.编初 背景1:项目区位好，配套优，土地方收益预期高 1? ＞项目区位：位置优越、交通便利、西應完善 ＞周边房地价：地价便宜，售价较高 项目仲置 .丄 环 ? 柵,地价：2800，/平 修价：11000/+ 2011-10 二尸：芝 RBie 2165 汐. 權 中■,目 ，价：3709疋 :10000元/』 志远,日 ，价：3525，/平 2008-05 万科小股操盘项目案例 ＞合作背景 .项目原始楼面地价较低（计容可吿楼面2165元/nf ）,与周边的