合富辉煌_广州南沙湾_东苑营销策划及销售代理应标提报_101ppt.pptxVIP

南沙湾·东苑营销策划及销售代理应标提报 合富项目团队工作筹备回顾2008年8月初介入项目工作,8月中第一次提交汇报项目的基础研究及开发时机建议、对项目原规划方案的认识与建议；2008年9月初第一次向董事会进行工作汇报；2008年9月末提交《南沙鹿苑小区项目发展策划最终报告》并提交项目《规划设计任务书》；从2008年9月到2009年1月，对项目的发展策划工作及规划设计建议给予过十次汇报沟通；从项目的规划设计开始，我司结合市场给予项目产品规划设计建议及方案评价过十次，其中包含相应初步的营销方面建议等；2009年8月18日，再次接受本项目营销策划及销售代理的招标业务，我司也将在运用市场、专业的能力期待再次的项目合作，与甲方共同实现项目开发价值……本案带给我们的思考城市郊区住宅开发，开发模式的确定？目标客户的消化策略？项目如何启动市场，带动后续良好开发？发展商品牌如何建立?目 录篇章Ⅰ 郊区盘开发关键点研究篇章Ⅱ 项目理解及应对策略篇章Ⅲ 客户定位研究及策略导出篇章Ⅳ 案例研究篇章Ⅴ 合富房地产简介城市郊区盘开发，成功必须具备的关键点交通便捷：常住型住宅项目合理的通勤时间一般以40分钟之内例：祈福新村是广州人可接受的最远常住楼盘自主改善区域形象：区域形象不佳的情况下自主营造非常重要例：万科四季花城、雅居乐自主修建区外道路景观资源：景观资源成为客户越来越看重的因素例：凤凰城景观与非景观区的价值差异非常之大特色产品：精致大盘逐步提升了广州客户的产品品味例：万科、雅居乐、星河湾等精品楼盘的成功推售强大配套：强大的配套体系成为大盘必不可少的功课例：翡翠绿洲的配套不足制约其顺利推进如果选择城郊区盘开发，成功必须具备的关键点高规格开盘：现楼展示、景观区展示、公建配套区落成开放例：雅居乐的匆忙开盘之败笔差异化的风格：植入差异化风格主题，营造差异性产品例：东方夏湾拿的独特主题脱颖于其它渡假盘价格优势：低开高走的市场惯性值得尊重例：广州雅居乐的开盘受挫判断：哪些是项目原有的？哪些需要改善？哪些需要创造？实现成功开发，我们的关键步骤第一，研究城市地块位置影响的不仅是区域，还有城市，我们的研究要从城市着手—现状——南沙作为经济开发区，政府打造国际生态滨海城市，定位清晰；反映出南沙区背后已有强劲的产业支撑，南沙大都市雏形已初现；那么——城市产业未来将如何发展？区域规划如何？未来的区域发展是否给项目以有利支持？是否可以利用广深都市圈的影响给项目带来有利的支持？如何与政府联动，带动区域的发展？……实现成功开发，我们的关键步骤第二，研究区域成功的项目要立足与本区域，以区域为核心进行辐射，并确定辐射范围现状——南沙区经济稍落后，产业结构尚在完善中，支撑不足，但近两年势头较好，GDP以以45%左右递增，目前区域人口25万，户籍人口15万左右。南沙区是广州东拓发展的新区，区域发展潜力无限；项目紧邻深圳、香港，临海，景观资源良好，与东莞市区、深圳市区、香港、广州的连接距离分别在大约10、30、40、50分钟左右，交通情况有待改善；那么——区域的价值（潜在、未来）在哪里？区域的消费力是否足够支撑高端消费？吸纳外区域的必要性与可能性如何？地块与南沙区的竞争关系如何？如何寻找差异？……实现成功开发，我们的关键步骤第三，研究项目本身项目作为大型房地产开发，自身的条件如何，关系到开发策略的选择现状——交通状况一般，与市中心心理阻隔大；有规模优势但也面临开发的资金、配套、客户等多方困境那么——把项目放在区域、城市中来看，该怎样给项目下一个客观的判断？以此判断，该如何地作针对性的进一步研究？……实现成功开发，我们的关键步骤第四，研究房地产市场项目要做大规模开发，开发周期长，必须找到当地的房地产发展规律，并从目前的市场现状预测未来的发展及竞争现状——刚发展两三年，整体销售情况较好， 08年的可销售面积230万平方，后续还有近200万供应量推出市场；销售均价洋房在4000元/m2左右，别墅7000元/m2左右，整体成交缓慢那么——我们的市场机会点在哪里？我们应该吸纳什么客户？客户的量是否足够？在目前以及未来的发展中，客户将如何演变？实现成功开发，我们的关键步骤第五，研究相似规模的可借鉴案例对于郊区盘大盘的开发，从从他人的成功或失败中吸取经验，获得开发借鉴是最直接、有效的办法。例如——金地 增城项目用地面积：5000亩容积率 ：0.947（上限）区位 ：距广州天河中心区50-60分钟车程。用地性质具有灵活性。其他成功案例，例如：楼盘关注点区域案例一佛山奥园项目周边区域个案经验借鉴佛山案例二万科四季花城项目周边区域个案经验借鉴精品大盘的操作方法南海案例三广州雅居乐多种物业类型的开发经验番禺案例四祈福新村广州最成熟最具影响力的郊区大盘成功辐射主城区客户的因素番禺案