3房地产开发项目可行性研究.pptxVIP

第三章 房地产开发项目可行性研究;【内容提要】 本章围绕房地产开发项目可行性研究，分三个专题分别介绍了房地产可行性研究的内容、房地产市场调查与分析、房地产开发项目财务评价。 【重点掌握】 房地产市场调查方法、房地产市场调查分析方法、房地产市场预测方法、房地产开发项目财务评价指标的计算。;§1 可行性研究概述 ;§1 可行性研究概述 ;1.1 可行性研究的概念;1.2 房地产开发项目可行性研究的机构和人员;1.3 可行性研究的类型; 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。 一般投资机会研究又分三种：地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究，目的是指明具体的投资方向。 特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。 投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。 如果机会研究认为是可行的，就可以进行下一阶段的工。 ; 初步可行性研究亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 主要解决的问题包括：分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。 在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。 所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行研究的先决条件，或用以支持这两项研究。 ; 详细可行性研究是开发???设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。 ;1.4 可行性研究的质量、时间、费用; (3)可行性研究的费用 可行性研究的费用与研究的规模和深度成正比。在一般情况下，各项研究费用占项目投资总额的百分比大致如下： 机会研究 0.2％～1.0％ 初步可行性研究 0.25％～1.5％ 可行性研究 大型项目 0.2％～1.0％ 小型项目 1.0％～3.0％ 以上数字提供的只是一种相对关系，并非绝对概念，因为个别的可行性研究费用有的可能高达项目投资总额的5％。 ;1.5 房地产项目可行性研究的程序; (6) 方案设计与选择。根据研究内容设计可供选择的项目实施方案，要求将项目的各个不同方面用较多的有代表性的设计组合制定出少数可供选择的方案，通过比较分析选取最佳方案，或集中优点重新修订设计最佳方案。 ;教材P40;§2 房地产可行性研究的内容 ;2.1 项目概况;2.2 可行性分析概况说明;2.3 开发项目用地的现状调查及动迁安置 ; (5) 各种市政管线。主要应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线的现状及规则目标和其可能实现的时间。 (6) 其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容包括水井、人防工程、菜窖、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状一般要附平面示意图。 (7) 制定动迁计划 (8) 确定安置方案。包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各房屋套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。 ;2.4 市场分析和建设规模的确定 ;2.5 规划设计方案选择 ;2.6 资源供给 ;2.7 环境影响和环境保护 ;2.8 项目开发组织机构、管理费用的研究 ;2.9 开发建设计划 ;2.10 项目财务分析 ;2.11 项目经济分析及综合效果分析评价 ;2.12 关于引进技术和进口设备的说明 ;2.13 结论及建议 ;2.14 可行性研究报告的各类附件