《中国现行税制》第九章土地增值税.pptxVIP

第八章 土地增值税 ;本章内容;第一节 土地增值税概述 ;三、特点四、开征的目的或意义、作用;取得收入环节：征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税;第二节 纳税人、征税范围与税率 ;注意问题： 对集体土地使用权转让不征税：集体土地的自行转让是违法行为 国有土地使用权出让行为不征税 ;只对转让房地产并取得收入的行为征税：必须如房地产的出售、交换 不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为：如房地产的继承、赠与等行为不征税 不包括虽取得收入，但房屋权属未发生转移的行为：如房地产的出租、抵押 即必须产权与收入同时实现 三、税率：四级超率累进税率30％－60％ ;第三节 计税依据和应纳税额的计算 ;（二）准予扣除项目 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 指销售费用、管理费用、财务费用等期间费用 不是据实扣除，按标准扣除 扣除标准：2种 利息支出＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×5％ （取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×10％;4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目 专事房地产开发的， 加计费用扣除＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％ 6.旧房及建筑物的评估价格 重置成本价 成新度折扣率 ;二、应纳税额的计算 1．计算土地增值额 2．计算土地增值额占扣除项目金额的比例，以确定土地增值额应适用的税率和速算扣除率 3．计算应纳税额 应纳税额＝土地增值额＊适用税率－扣除项目金额＊速算扣除率 应纳税额 ＝∑（每级距的土地增值额 * 适用税率） ;例：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为3000万元，开发该写字楼的支出项目如下：支付土地出让金有关费用200万元，房地产开发成本1000万元，管理费用与销售费用是100万元，利息支出200万元（可按转让项目分摊并提供金融机构证明），转让环节支付的营业税等税金共计166.5万元，其中含印花税1.5万元，该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5﹪。试计算该单位应该缴纳的土地增值税。;扣除项目金额=200+1000+200+（200+1000）*5%+（166.5-1.5）=1625万元增值额=3000-1625=1375万元增值比例=1375/1625=84.62%应纳税额=1375*40%-1625*5%=468.75万元;第四节 税收优惠与征收管理 ;（4．个人之间互换自有居住用房地产的，经税务机关核实，免征土地增值税。 5．以房地产进行投资、联营的，在投资期内暂免征收土地增值税。若投资、联营企业将房地产再转让的，应征收土地增值税 6．对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税 7．企业兼并中，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税 8.房地产公司代客进行房地产开发的，取得代建收入，对其不征土地增值税）;二、纳税期限 纳税人应当在转让房地产合同签订后 的7日内 三、纳税地点 房地产所在地——房地产的坐落地 如果纳税人没有按照规定缴纳土地增值税的，土地管理部门和房产管理部门不能办理有关权属的变更登记