城市兴衰的总结与展望.pdfVIP

行业研究 专题报告 贾祖国 86-755 jiazg@ 城市兴衰的总结与展望 孟群 86-755 mengqun@ 2009 年6 月3 日 中国当代房地产研究专题之十 周期性消费品 房地产 推荐 （维持） 上证指数 2724 本报告是《人口空间分布的总结与展望》的姊妹篇，论述了城市兴衰的规律。并 分析了美国、韩国和台湾地区一线城市兴衰的案例。最后，我们也分析了国内三 行业规模 大城市的前景。 占比% 股票家数（只） 116 7.4 总市值（亿元） 9599 5.0 产业结构与城市兴衰：城市产业结构越高端，就业人员收入和素质就越高， 流通市值（亿元） 6396 7.9 吸引的就业人员就越多，从而城市就越繁荣，城市的房价也更有空间； 重点公司市值（亿元） 3486 1.8 城市兴衰的规律：从纵向看，一个城市只有顺应了当时主导产业发展，及时 行业指数 地进行了产业结构调整，城市才能更繁华或保持欣欣向荣。从房价看，城市 % 1m 6m 12m 的房价才更有上涨空间；从横向看，在某一时刻，拥有最高端产业的城市， 绝对表现 15.0 83.3 18.2 更吸引高素质人才，就业人口多、就业者收入高，城市才最有活力，这样的 相对表现 5.8 30.0 39.2 城市往往是一国或地区的核心城市。从房价看，该城市的房价往往也最高； (%) 房地产 沪深 300 40 美国三大城市的相对兴衰：在美国重工业化时期，芝加哥经济迅速崛起，19 20 世纪一度成为美国第二城市。随着服务业成为美国经济的主导，工业由重工 0 业向高科技产业转型，贸易中心西移，洛杉矶经济迅速崛起。1980 年代初， -20 洛杉矶市区人口超越芝加哥，成为美国第二大城市。纽约以大纽约区制造业 -40 -60 为支撑，在继续巩固第一金融中心地位的同时，在信息与通信技术，信息服 Jun-08 Sep-08 Jan-09 May-09 务和专业技术服务等生产性服务领域取得了显著的进步，排名全美城市第一 名。洛杉矶房价先后赶超芝加哥和纽约，而芝加哥房价一度向纽约看齐，但 相关报告 是目前已经被远远甩在后面； 韩国首尔和釜山的相对兴衰：韩国有首尔和釜山两大都市圈，分别以首尔和 釜山为核心。伴随着韩国产业结构升级和两大城市自身产业结构的调整，两 大都市圈先后引领韩国经济的发展。在人口迁移和房价表现上，釜山一度在 1970 年代缩小与首尔的差距。但随着近年来首尔及首尔都市圈占据韩国产业 结构的高端（高科技产业和服务业），釜山与首尔的房价差异呈扩大态势； 台湾地区台北和高雄的相对兴衰：台湾地区有两大都市圈，分别以台北和高 雄为核心。源于地理位置优势，在台湾产业结构升级过程中，高雄一度占据 轻工业和重化工业优势，人口增速超过台北。但近些年来台北及台北都市圈 的高科技产业和服务业引领了台湾产业结构的升级。高雄的房价