中信金融大厦(写字楼)营销策划案.docx

青岛中信金融大厦营销策划案 思 考 国际甲级写字楼［ GRANDEAOFFI］CE标准： #61548; 交通便利，基础设施完备，位于城市的 CBD，行政配套齐全 #61548; 建筑设计风格鲜明， 气势宏大， 外立面装修质素较高 #61548; 平均每 200 平方米至少一个停车位#61548; 楼层吊顶后净高 2.6 米以上 #61548; 平均每 5 层有一部电梯服务，等待时间不超过 30 秒#61548; 最少具备 50－ 60 瓦／平方米电力供应，并配备足够的后备电力供应设施平均每 20 平方米建筑面积有一条电话线，提供或支持 DDN、ISDN线路，备有视像会议设备 #61548; 提供四管式空调系统和 24 小时空调供应#61548; 拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司#61548; 设施齐备，包括有银行、邮局、商务中心及餐饮等系列配套，且均以服务于大厦客户为主 颠 覆 在青岛的写字楼市场上，真正可以称得上为甲级写字楼的项目几乎没有，而中信金融大厦真正具备打造成甲级写字楼的潜质。 前 言 本策划案以专业的市场调研为基础， 根据半岛地区整体房地产市场现状和青岛市区域市场所呈现出来的基本特性， 对写字楼供需市场的近期及远期的发展趋势和需求总量作科学、客观的预测， 以期发掘本项目的突出优势，并加以专业发挥，快速树立起本项目顶级写字楼形象，尽快完 成项目的销售目标。 市场分析 今年年初，非典的爆发，让人们对传统型写字楼建筑结构、空间布局以 及配套设施设备如中央空调等方面提出了更高的要求， 突出地表现在对健康、智能、安全、舒适等方面；同时也给传统写字楼的销售、出租带 来了致命的打击。 今年下半年， 境内的写字楼供应市场出现结构性变化， 市场供应量创出全国新的记录；需求结构也在发生变化，主要表现在“两外”资本—— 外地资本和外国资本的进入上， 最引人注目的就是外资企业或机构在写字楼市场只租不买的“骑墙策略”将发生动摇，出于本土化的需要，外 资企业和机构大面积购买写字楼的案例明显增多。 但是，中资企业机构仍是写字楼市场的主流力量， 目前很多境内外著名 的大公司，已不再偏爱“全家福”式的办公室，而转向总部与各部门分 开，总部设在中心商务区的“黄金地段” ，生产、销售、服务等部门分别设置在与业务相关连的地段。 写字楼市场价格将现“中间冷，两头热”的局面；写字楼市场开发结构 从港澳、 东南亚开发商为主体向内资开发商为主体的转变， 标志着写字楼“内资开发时代”的来临。 ．区域市场分析： 一段时期以来，青岛房地产市场以住宅产品为主，其次为商业物业，相对于住宅、商铺而言，写字楼投资风险较大，因而在以往的写字楼投资客户中， 大多采取整体包租后再转手出租博取差价获利，而不愿一次性投入太多的资金购置下来后再出租。 目前东部写字楼租金标准基本上在人民币 3 元/ 平方米 #8226;天左右 （约合 11 美元/ 平方米的月租金） ，照此计算，以 1 万元/ 平方米的房价购置的写字楼物业，投资回收期大约为 10 年，符合物业投资的正常周期，投资回报有相当的吸引力。 青岛写字楼的开发和供应集中在东部区域，市场虽供过于求， 但从整个区域经济发展的需求看， 未来的市场还很广阔；写字楼市场的升温，已引起投资性买家的关注， 目前已经有好多前期滞销的写字楼和公寓楼盘，经过重新包装而推向市场，其销售势头较往年有明显提升， 但亦不容盲目乐观。 西部的双星海富楼、第一百盛商业大厦，启用多年仍销售艰难；八 一、以对外贸易及相关服务为主的外向性经营企业为主，如进 一、 以对外贸易及相关服务为主的外向性经营企业为主， 如进 大关的东海国际大厦绝佳风景、一流硬件、大力度的广告投入都未给该楼营销带来转机；香港中路的光大国际金融中心、华仁国际大厦、青岛国际金融中心都是公认的地区标志型建筑，其销售进度也不尽人意；香港中路如今仍有丰合广场钻石楼这样的“昔日贵族”在销售；高科园的裕龙大厦以低价位推出，半年内销售仅十余套。 青岛写字楼市场竞争实际上是东部写字楼的竞争， 近年来该区域迅速汇集了的金融中心、行政中心，以及高档餐饮娱乐中心、文化中心， 一些写字楼也遍布其中，逐渐形成了新青岛的中央商务区。 东部前几年留下的写字楼存量房、 烂尾楼较多，而且很多烂尾楼连基本 的停车场都没有， 如果作为写字楼， 很难起死回生。 在实际操作中发现， 现在写字楼的配置至关重要， 只要配置对口到位， 写字楼还有更大的市场空间。 非典过后，青岛的许多写字楼销售明显转好，像凯旋大厦、数码港等， 目前仅剩几套；山东路上很多烂尾楼重新启动，销售看好；在建中的乾 豪国际广场也信心百倍的迈入了写字楼市场， 由此可见， 整个东部地区特别是香港中路地段的写字楼市场有着广阔的未来市场前景。 ．定向市场